Максим Корецкий и Михаил Меркулов о инвестициях в коммерческую недвижимость и бесплатных

основной капитал по видам экономической

троне мы поговорим в том числе много про недвижимость не только в акции и облигации . финны инструменты почему вообще рассматриваем недвижимость один из самых надежных активов а это кирпичи который удачно сложены в каком-то месте которое приносит доход причем свитку как дешевых денег бесплатный день как он докатился до жизни такой подготовьте не pro power и а это про недвижимость если у человека есть некие арест до то первое что мы ему помогаем сделать это его защитить или недвижимостью должно быть 10-20 процентов портфель его инвестиционно вот сейчас все падает мы сейчас найдем вот тот самый момент времени когда все будет на дне и на дне купит 10 процентов который мы рисуем себе на бумаге она таки не приносит это строки для банкротства таможенных а я рисковать он а может быть high-risk и большой убыток я не покажу проект если в него не приваривают к куб тут по это хороший большой локальные местный банк говоря недвижимость вода очень хорошо понимает потребительский сценарий на следующий пять лет поэтому что мы можем ожидать в пятилетней перспективе и у нас все еще не достаточно плохо надо подождать пока будет зомби-апокалипсис богатые становятся богаче бедные станут еще беднее друзья приветствую мир стремительно меняется мы меняемся вместе с ним поэтому новая рубрика новый карантинный формат кухар инвест инсайдом этот цикл интервью с экспертами топами в инвестиционной индустрии людьми которые управляют сотнями миллионов долларов строят экономические прогнозы страхует нас от рисков или принимают инвестиционные решения изо дня в день неважно каков их плохи важно как мы можем принять их знания опыт достать из их стратегии самое ценное чтобы улучшить свои результаты наша задача сохранить капитал в кризис и преумножить его несмотря на все эти американские горки которые происходят в большой экономики поэтому каждый раз один гость одна стратегия выводы практика поехали [музыка] в очередной раз подключаемся к коллективному сознанию и пытаемся вытащить из экспертов индустрии какую-то но хотя бы маленькую кроху истины что же сейчас происходит новинка сегодня мы поговорим о том как для много плане движимость не только по акции и облигации и прочие финн инструменты сегодня у нас для этого самое правильное подкрепление если вы смотрели интервью наш с сергеем black шуткой питал у нас была уже представлен а сегодня собственный генеральный директор максим корецкий максим вот сергей нас немножко вчера уже посвятил в тематику того что происходит на фондовых рынках облик shell смотрит на ситуацию максим сегодня сможет это углубить а вот михаила мы будем учить как раз по вопросам недвижимости причем недвижимости не в том ключе к которому мы привыкли квартира киев борщаговка 30 метров купи-продай вскачь и выскочи поговорим о чем-то немножко более системном и структурном но думаю будет тоже интересно миша привет привет друзья если можно чтобы я как бы не пересказывал ваши регалии мешало скажи пожалуйста два слова как тебя занесло в недвижку а потом и максима послушаем как он докатился до жизни такой работы с червями и всеми этими мешками с деньгами давайте с самого неинтересного самого начала дайте когда я узнал о том что сильвестра сталлоне начинал свою работу в макдональдс я тоже страшно возгордился потому что я тоже начала карьеру на и свой путь в макдональдс и особенно мне стало ещё больше нравится нам работы когда я узнал что могу вообще не про бургеры а это про недвижимость для тех кто еще как бы не знает этого секрет это наверно одна из самых успешных компаний которая работает именно в области недвижимости но все почему-то думают что он занимается ресторанным бизнесом она производит бургер ничего подобного она зарабатывает недвижимость поэтому 9 лет операционного опыта макдональдс после этого семь лет в австрийском рст банки да я занимался как раз финансированием недвижимости по системам финансового лизинга проектное финансирование строительства мы давал об этом и потом пять лет в rico no real estate это компания которая построила 6 торговых центров в украине которое разместил свои акции на лондонской фондовой бирже ну и до сих пор продолжает прекрасно работать существовать в карантин тогда торговые центры закрыты вновь не менее прекрасный центр я немножечко свою руку тоже там приложил вот с сентябре прошлого года закончился мой пятилетний контракт я очень горжусь теми результатами которые компания достигла тот момент когда я там работал уже поделись своими ведь пожалуйста а розничному инвестору когда это называешь какие-то компании ему всегда очень сложно понять это что-то очень маленькая или что-то очень большой единственный параметр которым розничных может это померить это условно оу эм то бишь количество активов под управлением вот вырасти банки какой был примерно портфель по недвижки с которым ты работал и то же самое в arricano то есть примерно о каких цифрах мы говорим в верста банки портфель был громадным был 1.3 миллиарда евро в пяти странах это было под управлением меня и моей команды вот но мы должны понимать что то что ты делаешь в банке это очень сильно ограничена регуляторами регулируемом поэтому портфель громадные мы были достаточно прибыльными но это уже в кризис который вошел пошла банковская система после восьмого девятого года это было мало интересна ларика на портфель был около 300 миллионов долларов значительно меньше чем в рст но значительно интереснее потому что компания на фондовой бирже компания в украине компания работает с неба другими крупными банками поэтому операционно точки зрение это было гораздо интереснее окей я думаю что паук направо украинскую недвижку мы сегодня ещё много чего у тебя поспрашиваем я улыбнулся когда ты сказал о том что в банках все сильно очень ограниченное так понял что это одна из тех причин почему максим вообще решил ускользнуть из украинской юрисдикции уж тем более не дай бог из банковского сектора максимум расскажи пожалуйста чего вы сейчас делаете в блекхол девушка что является вашим магистральным направлением и когти как как ты до жизни этой докатился на самом деле что мы делаем по большому счету это две вещи первая вещь если у человека есть некий ресурс сюда то первое что мы ему помогаем сделать это его защитить то есть сделать некий фонд 1 организовать право нам нас любит бедного не так как ему это выгодно открыть считать первоклассных банках morgan stanley сетей скрипишь порядка 17 банков-партнеров burbo bank of чайна вот то есть в зависимости от его потребностей выстроить лет 0 инфраструктур так что чтобы под Активы которые он возьмет за рубежом можно было взять займ и допустим рак кредитовать из-за рубежа бизнес к которой есть есть это очень важно потому что многие не понимаешь что сейчас их похоть дешевых денег я бы сказала не дешевых денег бесплатных день последний заимка который мы брали под залог акций первоклассный до европы 0 17 процентов долларе 05 07 а то есть понимаем я думаю это цифра которых политически украинцы могут только мечтать но я скажу что даже от 1м долларов да тут поэтому можно делать татаринцев один процент 5 и так далее то есть энди печатает деньги печатают в неограниченных количествах такую несем мы видели может быть только после второй мировой еще что-то да такое и как бы банки уговаривают многих ли клиентов взять займ и вот в этих условиях нам надо понимать что соленый деньги стоят очень делать тоже вот это 1 история 2 эта история во что инвестировать то есть начало ты делаешь некую структуру открывают счета делаешь в под это налоговую строки чтобы абсолютно фку в правовом поле до учитывая законы о налоговом и президентстве [музыка] различных положениях избежании двойного nike как bags и отдали выстроить на наиболее оптимальную к своим целям на головы стратегий после этого мы выстраиваем инвестиционную стратегию верни это такие баб параллельных процесса на стратегию в зависимости от риск профиля крепили clicking как клиент а это очень важно понять какой клиент с каким риск тут про файлам и с каким инвестиционным горизонтах то есть мы уже подстраиваем под него классы активов которые от акции доллара bondov real estate реггеди в рем и не хватило выстраиваем тогда него некий портфель как котором ему хорошо с которым он живет спокойно из и спокойно даже выйди как бы упорные в игре времена поля того не то что с ней спокойно в этих букв портные времени он напрочь аскарбек тренд отклик ли клей клиентов что они увеличивают депозиты увеличивают деньги на счета где-то мы что-то уже покупаем где-то работаем шорт по real estate о готовим большой там как бы объем денег на новейших маркелов и более того так как займы стоить дешево и работая с ты можешь тут уравновесить риски да потому что если ты берешь займ под залог акции на покупку акции потом еще раз взял как эта стратегия банкротства если ты берешь план реал эстейт это уже будут друг друга под залах real estate axial займ под портфелем акций это уже как как бы менее искала история и летом наоборот под залог mfm сиджи сектора под залог макс и фарм кампании взял деньги инвестировал их real estate окато тут тут тоже такие истории которые имеют разную разные уровень как бы с к к к к к к жим так времена и в плане снижение выручки с ними движения стоим а если аптеки давай тогда примерно я бы рисую картину правильно ли я понял к тебе приходят клиенты в достаточно большим состоянием ну скажем среднем они приносят тебе такой мешочек с пятью миллионами долларов ты ему помогаешь их примере широких уже никто не работать исключительно в белом правовом поле от 500 тысяч в целом уже можно что-то там пощупать уже что-то сделать и так далее вот есть активы вот они уже размещены где-то в хороших банках вы придумали некую инвестиционную стратегию там много ценных бумаг там есть недвижимости так далее да мне интересно в стратегии вот вашего усредненного клиента я понимаю есть более агрессивно настроенные с высоким аппетитом к риску кто-то более консервативным если так усреднить по больнице какая доля анхеля у богатого клиента будет выделено под недвижку по-разному смотри да то есть у кого то бывает 85 процентов у кого-то 20 у кого-то 30 очень по-разному потому что тут знаешь как временной диапазон зависит культура чуть-чуть человека кто-то может быть очень умный очень грамотным он привык к сажаем ее вещам вот он хочет это понимает ощущать вот если ему непонятно слова акция да он не хочет это делать то есть он как бы мне за мне мне даст каких-то денег в акции или в банды только потому что он видит что все хорошо мы ему расскажем так ей сказал а сделала сказал бы тут то есть если некий уровень доверия это как он пролетит что я это очень обожаю очень [музыка] что-то выпадать но нет потому что он в это верит а кто-то наоборот он верит он понимает осознанно что такое акции что такое стоит а там уже будет процент где-то 20 30 процесс потому что достаточно такой стандартный грамотный уровень диверсификацией компании есть Инвестиции в крике есть инвестиции в долг есть инвестиции в real estate окей давай тогда попробуем понять следующий шаг вот значит у человека уже в некоего достаточно большом портфеле достаточно большой сегмент это недвижимость мишу минут интересно было вот твое видение солнечного инвестора инструментов инвестиций в недвижимость не так много он либо может взять что-то очень маленькая физическое может взять условный рейд ради какой-нибудь и тех где в том числе есть что-то связанное с недвижкой а как это делают большие ребята вот условно там тот же банк когда уже очень большая организация они же наверняка заходят в объекты капот идеолог мы рента да где ты взял такой некий клуб клуб инвесторов вложив к куб куб куб когда объект который ты там достроил перестроил или построил да ты это делаешь плод будущего арендатора или под будущего покупателя да конечно это тоже тут тоже такая очень живая понятная тема очень [музыка] особенно у нас хранит особенно хорошо если ты инвестируешь допустим вместе с банком то что делая обычно как бы я не вхожу проект если в него не вкладывает как о какой-то хороший большой локальный местный бар почему потому что вы варим во первых там дешевый и банк ну во-первых факта у нас растет роль то есть доходность на инвестиции за счет это за счет кредитного плеча до плюс банк проверь его если мы там такой такой игрок который работает скрипник лик ли клиентами в украине и снг здесь видите здесь как бы то инвестируешь ты за рубежом а там необходимая нет локального партнера который голосует за этот проект своим ресурсам да и тогда ты уже можешь понимать что там в целом все в порядке в плане там документов земли разрешение на стройку и так далее потому что как бы если ты сам гринфилда строишь нам но это такая моя думаешь что что то что михаил нам эта вещь ответов к гранта более четко вот я обожаю если это как как бы вход вместе с банк окей сейчас мы мишу спросим про все эти вещи но я думаю что тут есть штука которую стоит взять себе на заметку и маленькому розничному инвестору ночь понравилось идея максима вот которые он озвучил если вы заходите во что то в чем вы сами являетесь там супер локальным или супер профессиональным игроком ищите точно какого-то лида инвестора который а заводит своими деньгами обязательно а значит вы рискуете в каком-то смысле меньше у него там то что называют американцы skin in the game то есть он точно хорошо проверял потому что он рискует большим капиталом плюс у вас есть кредитное плечо если вы заходите конкретно с каким там с какой-то кредитной организацией то есть ваша доходность на ваш лично вложенный капитал может быть глаза и выше если в разы больше будет чужого капитал на выше чем в украине да даже хорошие времена а вовка там где я так понимаю в этом основная уникальность что мы привыкли к мысли что в украине все безумно доходно безумно арийского а в европе все конечно надежно но нет доходности получается что вот благодаря этому подходу где есть ли дэн west all банк который все это кредитует по сути можно и доходность существенно поднять вам не надоело еще просто наблюдать за нашими приключениями пока вы смотрите наши видео на youtube и мы уже сделали более 30 сделок суммарно более чем на полмиллиона долларов именно об этом опыте я хотел рассказать поподробнее для тех кому действительно интересной инвестиции как мы отбиваем сделки как мы влетаем где мы зарабатываем что делает команда аналитиков и почему мы строим целую инфраструктуру в виде клуба чтобы оптимизировать собственные сделки об этом всем подробно на мастер-классе ссылочка в описании [музыка] ok миша тогда скажи пожалуйста давайте да я в яркую через ну давайте сначала определимся что такое розничный инвесторы это сколько это 20к это стока вод как коктейль я думаю что и 20 из 100 это все еще розница подари ниггером тебе надето на вас давай поговорим о том чтобы мог себе теоретически позволить инвестор у которого может быть есть больше но свободных у него вряд ли будет больше ста смотреть по классике инвестиционного портфеля о чем говорят гуру что недвижимости должно быть 10-20 процентов портфеля в инвестиционном и это недвижимости the need of который ты живешь это именно та которая приносит деньги теперь разберемся что может себе позволить вот реально прикладной вопрос розничный инвестору которого 20 1 стакану может быть больше в украине однокомнатная квартира условно либо в спальном районе к ним smart квартира за 20 либо это какая-нибудь маленькой однокомнатной квартиры в новостройке на печерске условно за стол тот кто пробовал не даст мне соврать что 10 процентов которые мы рисуем себе на бумаге она таки не приносит и тот кто уже проходила то он понимает почему она приносит 7 8 процента в лучшем случае неважно на у тебя одна у тебя 5 ливер давить и я бы даже сказал что это скорее математическое ожидание потому что она может тебе пару лет приносить 78 а потом у тебя будет либо простой либо потоп либо пожар либо необходимость ремонта после семьи с тремя детьми и фломастерами поэтому это не инвестиционная история назовем это пенсионный фонд и мое личное убеждение что таких активов в украине должно быть ровно столько чтобы тебе хватало на жизнь здесь если у тебя нет бизнеса по словно если у тебя есть там две три квартиры этого тебе хватает на жизнь вот ровно столько нужно инвестировать в украину если делать эти жилья немножко интереснее коммерческая недвижимость она чуть конечно подороже тому же нужно было чуть больше чем 100 там может быть нужно 300 500 это интереснее потому что у тебя нет необходимости инвестировать в ремонт и делать его после каждого арендатора но есть определенные нюансы который называется у нас рейдерскими историями это меньше жилая недвижимость больше коммерческая недвижимость мы лидерство она как на больших масштабах а много процветая сожалению нас пока она возможно так и на маленьких работая варика на я 5 лет судился за торговый центр sky moon мы выиграли все суды mundane но так и не смогли вернуть актив и это вот лучшим подтверждением является того насколько рискованно украина во вклады то есть это может быть high-risk а ведь он а может быть high-risk и большой убыток я также не вспоминается сейчас еще кейс я не уверен по-моему сейчас не уверен кто рассказывал эту историю у ребят был айтишный бизнес они вкладывали складывались вкладывались и все освобождавшие за деньги весь свой профиль они капитализированы в коммерческой недвижимости biophys и складские помещения это все было хорошо и правильно если бы сегодня только не сказать что это все было в луганске нужно понять что в нашей стране не движка это не тот бетонное золото которому правила о ком идет речь да ну ладно но черные лебеди и к сожалению в нашей географии они прилетают чаще чем другие биографиях и это нужно очень хорошо понимать инвестору потому что инвестор он ищет более тихую гавань для своих денег теперь посмотрим что же еще доступна розничному инвестору если мы говорим о человеке который живет в украине у которого есть 20-100 к почему вообще рассматриваем недвижимость ну потому что это наверное один один из самых надежных активов а это кирпичи которые удачно сложены в каком-то месте которое приносит доход и если мы посмотрим на капитализацию абсолютно всех активов в мире то около половины именно в недвижимости но если половина актива в недвижимость у грех туда не инвестировать недвижимость может быть низко доходной как вот мы сейчас посмотрели на жилье она может быть более высокодоходные но опять же нужно понимать как как она работает в данном моменте всех интересует наверно данный момент самый интересный продукт который есть это упавшие в цене риты или райт и их называют по разному но эта аббревиатура real estate investment раз что это такое это ценная бумага выпущенная компанией и обеспеченная недвижимостью например есть компания саймону который огромное количество торговых центров и она выпускает бумага которое обеспечено вот этими кирпичами из которых сложным торговаться говоря проще они взяли свои 100 торговых центров нарезали их мелкими акциями и так если сильно упростить абсолютно и в чем интересный момент сейчас это в том что если возьмем их квартальный отчет там еще не все так плохо но если мы возьмем ожидания инвесторов то некоторые риты просели до 80 процентов теперь возьмем перспективу 10 лет и подумаем на насколько соответствует реальности что в следующие 10 лет доходность этих ценных бумаг она будет настолько же низкой до 20 процентов от текущего уровня но это очень маловероятно я думаю можно логично предположить что каким бы суровым не был кризис через пару лет он закончится потихоньку пойдет восстановление фундаментальные факторы не поменялись в большие города приезжают новые люди а новая площадь в центре больших городов не появляется ну и так далее там много фундаментальных факторов из которых можно логически предположить что недвижимость рано или поздно будет власти и давать хорошую доходность прошу прощение что что вмешиваюсь то есть сценария что кризис закончится через пару лет это один из сценария то есть это надо понимать что это вот как бы такая люди а потому что то что мы видим сейчас рынке залиты не залито ликвидностью я прошу прощение за социализм рынком все равно сколько там больных мертвых и тогда если у инвесторов есть деньги дешевый кредит вера в то что выручку компании будут замещать с помощью заемных денег фрс рынки растут не обращая внимание они пытаются забыть про 2020 год и думает про 2021 год почему потому что типа фрс попытается перекрыть выручку как компании которые не работают за счет бесплатных долгосрочных возможно даже безвозвратной заемных средств в целом ещё стоим на раму на рубеже где рынок отскочил этом из сцен санки 500 на 53 процента допустим на nasdaq отскочил этап сайте компании на 75 процентов вот и по сути там nasdaq у не находится в кризисный five вообще там нет медвежьего рынка там нет кризиса лайки сфере ниткой кризис этого друзья вот на кризисе у нас там отеле риты в кризисе у нас на версту проект хранение машиностроения банки ну очень много сессий мне в кризисе даже те которых кризисе они заливаются ликвидности и если мы к время штатах и убить его и съесть еще сценариев это всё закончится как китая быстро не учитывают многие об этом стоит думать потому что возможно активы нам надо брать уже сейчас уже в ближайшее время и надо всегда в голове имеет по 33 со сценария особенно сейчас потому что я января 2020 года я был в давосе где не в кулуарах даже вот блин detali.ru платишь тайны всей и за бутылкой виски не рассказывали что они верят что корона вирус ну может влиять вот так вот каком времени меня это было неожиданно и вот то что может неожиданно она переехала возможно переделка которого это все все свои дела сюжет произошел в этот этот как самаре он конечно же более маловероятно меньше но его надо учить чаще смотрел в обоих сценариях в одном может быть чуть подольше в другом чуть побыстрее рано или поздно вернется если не к своим all time high то как минимум она вернется к какой-то выходите на два раза больше или вот так но не все как это бывает в украине мы точно так же понимаю что у нас был чудесный сценарий 2008 года после которого мы 10 лет никуда не растем оттока падаем но она или поздно потом потому что украина не выросла когда весь мир ацетатом 16 17 18 год только издавна военный где мы имеем особую ситуацию в том числе может быть она отыграет как отложенный спрос и так далее мы это увидим но фундаментальная мысли мне например очень близко что недвижимость особенно коммерческая будь она отобрано правильно будь она оценена правильно в ближайшие годы так или иначе станет классным активом но здесь надо понимать одну простую вещь да вот это очень тонкий рынок это не то чтобы ты вставишь полку где угодно потому что кризис все упало все вырастет вот не все недвижимости будет не так вот там допустим говорила может позволить как раз в выбирать и объекты перед и которые такие вырастут вычищать возможного расширения удаленная работа в условиях возможного взлета и кумир 100 идут другим других других вещей и вот тут тоже нам надо быть очень аккуратным целом потому что сильно может упасть то что никогда уже не поднимешь давай тогда представим на одну секунду что мы vip-клиенты black шилда едином сейчас шепни на ушко какие ли ты точно вырастут где где нужно брать эти объекты общем как выглядят сейчас свои критерии подбору недвижимости которую в моменте имеет смысл дать но это те киты которые вообще заложено в основу выбора любой наверно ценные бумаги сейчас мы говорим о реках а вторая секция будет реальная недвижимости на этом игра мы еще придем пока только арритов то есть если мы говорим арритов то в первую очередь и компанию которых меньше долгов и это та недвижимость которая будет однозначно более устойчивой кризису что мы горим более устойчивый более устойчиво это дата центр наверное многие из розничных инвесторов они даже не слышали что есть такой кластер недвижимость которая себе содержит дата-центры это огромный растущий сегмент есть ещё один очень привлекательный кластер это недвижимость к связаны со здравоохранением и в большие компании есть который специализируется на этом а еще новый зарождающейся кластер это недвижимость которая связана с со стареющем населением это все что заточена на потребители сегмента 65 плюс у которых достаточно много денег и еще оказывать очень много энергии они готовы активно проводить жизни активно потреблять вот эти вот сегменты вообще не пострадают какие сегменты очень а еще один сегмент есть это сегмент недвижимость премиум сегмента лакшери сегмента и она скорее всего не пострадает она вырастет и по той причине что в ли вы еще десятки триллионов долларов в мировую экономику государства будет очень тяжело через налоги и эту массу денежную обратно получить она конечно же она будет распределена опять же неравномерно богатые станут еще богаче бедные станут еще беднее ожидая ожидается что к 20 миллионов безработных в америке за последние три недели добавится еще десяток миллионов и эти люди будут очень медленно возвращаться на работу к ним присоединятся к той категории которые прибавится бед теперь давайте посмотрим с какими же сегментами нужно быть достаточно осторожными но мы все понимаем первую очередь пострадали гостиницы и их восстановление будет происходить медленно нужно знать о них очень аккуратно пострадала торговая недвижимость и здесь кроется достаточно большая интрига потому что я ожидаю имея права деформацию из другую недвижимость я ожидаю что она восстановится неравномерно почему потому что люди которые под действием карантина они в какой-то момент вот за 1 клик они перешли из оффлайн шопингу онлайн заказ они вряд ли продолжит покупать стиральный порошок и туалетную бумагу в живую есть зайти в магазин они поймут что то что мне не нужно щупать то что мне не нужно нюхать мне наверное проще заказать в интернете и определяющим фактором здесь для американца на самом деле является стоимость доставки поэтому что мы можем ожидать в пятилетней перспективе это то что торговые площади под утилитарные товары под commodities они будут скорее всего сокращаться но при этом площади которые нацелены на другие товары например товары роскоши эксперимент шоппинг они будут увеличиваться и вместе с тем мы должны понимать что даже если в ближайшие 5 лет мир не пострадает какого-нибудь нового вируса что опять же маловероятно та та часть население сейчас которые эпидемию восприняла очень серьезно она еще долгое время будет остерегаться больших публичных массовых мероприятий торговых центров и развлекательных центров с большим трафиком и тоже можешь внимательно посмотреть как производит восстановление именно этих типов недвижимости поэтому говоря недвижимость и нужно очень хорошо понимать потребительский сценарий на следующие 5 лет скажи такую штуку а вот среди маленьких неопытных и не профессиональных инвесторов очень часто бытует вот это такое я не знаю полу азартное убеждение что нужно поймать падающий нож вот сейчас все падает мы сейчас найдем вот тот самый момент времени когда все будет на дне и на дне купим другие ребята более опытные говорят чтоб вообще начать что происходит на улице покупай всегда там о вы сгибая и так далее и рано или поздно на длинном периоде времени у тебя все будет хорошо 3 ребята говорят начитавшись других совершенно книг говорят покупать нужно когда по улицам течет кровь и у нас все еще не достаточно плохо надо подождать пока будет зомби-апокалипсис вот твое видение уже как эксперта индустрии кому дает правоту история то есть кто все-таки чаще оставался в плюсе тот кто просто смотрит условно года сравнение ценности возможности заработать или тот кто как оппортунист ловит вот эти моменты и пытаются вклиниться но ты знаешь вот три стратегии каждая из них имеет право на жизнь и каждая из них может заработать но каждую из них нужно вникать копаться и ей заниматься потому что худшее наверное стратегии инвестирования это инвестировать бездумно когда ты не понимаешь а что ты инвестируешь если ты эксперт ты можешь ловить падающий нож из литых долгосрочный инвестор и ты инвестируешь раз в месяц по 1000 долларов из своих зарплат и ты можешь покупать всегда ты не проиграешь долгого если ты трейлер ты можешь ловить но максим не даст соврать но поймать практически невозможно даже профессионалам но если ты у тебя есть время чтобы это инвестировать под ты можешь его пытаться пытаться ловить главное этим заниматься и делать это очень очень тщательно но к сожалению не у всех не все располагают таким временем поэтому в какой-то момент приходится доверяться профессионалом и вот здесь явно верно всегда доверяю с тем кто действительно глубоко разбирается в теме и кто может например отличить что гостиницы это ни разу не недвижимость это не это не real estate недвижимость это тяжелый операционный бизнес большим количество нюансов ковер combi это тоже ни разу не провел стоит тоже операционный бизнес и с ними нужен тоже нужно быть очень осторожным поэтому даже в недвижимости которую нам кажется что мы все понимаем потому что у каждого инвестора есть квартира который он сдает в аренду на самом деле есть много своих нюансов и по правилу 10000 часов нужно свои 20 лет в этой сфере отработать показать реальный хороший трек рекорд и так дать тебе будут доверять мой взгляд можно нужно вот с такими партнерами работать но мне эта мысль очень импонирует в большую часть инвестиций которую я сам делаю в украине несмотря на то что мне интересно поковыряться я первый раз делаю эту инвестицию в ручную ковыряюсь занимаюсь сам операционкой и как только я понял как это работает и понимаю где узкие места я еще управляющую компанию на кого это сбагрить и кто будет моими активами управлять я так понимаю тут примерно та же история человек как правило хочет немножко разобраться засовывают туда так ножку воду пробует температуру но потом все равно хочет куда-то прийти чтобы этим занимались специалисты наша проблема как розничных of в том что ну какой бы ты не был хороший ли умный инвестор торгово-развлекательный центр или гостиницу или офисный центр были что угодно а ты со своей десяткой 50 соткой и даже с 3 соткой не потянешь я помню у вас у вас была интересная история когда вы хотели делать что-то типа краудинвестинг или какой-то коллективной инвестиционной схемы в недвижимость нас на каком этапе это идея сейчас нам очень повезло что он коронавирус пришел вовремя именно для нашего проекта то есть мы еще не успели никуда проинвестировать я не думаю чтобы мы сильно потеряли даже если проинвестировали при грамотном подходе но и извини о комитента собрать успели нет но у нас собралось достаточно большое количество интересант of вот денег мы не собрали но люди продолжают спрашивать продолжают интересоваться у нас процесс продолжается у нас хорошо что у нас есть время подготовить инфраструктуру потому что если сейчас самое время инвестировать упавшие риты то к тому моменту когда финансовый кризис превратиться в экономический и когда недвижимость действительно почувствует отток денежной массы и когда вынуждены будут собственники и продавать и когда мы увидим подающий спрос тогда просадка именно на цене квадратного метра она вас очень благоприятный момент для входа в конкретные активы как это было в девятом десятом году а если полностью а что ты думаешь извини ты сейчас сказал интересную мысль и я подумал о совершенно другом виде инвестиций в недвижимость а что ты думаешь о бык лизинге и всяких байбеков и тому подобном то когда сейчас у бизнеса наступил пипец кассовые разрывы и разные проблемы им срочно нужны деньги и они готовы отдать тебе недвижку в бэг лизинг за любые деньги просто чтобы быстро получить cage эта тема интересная и ли это краткосрочная под призм и для вашей долгосрочной стратегии не дали ван но для этой схемы у тебя должен быть реальный большой банк который должен очень хорошо разбираться в недвижимости я в эрсо занимался именно обратным лизингом по финансовым лизингом так называемым так вот финансовый лизинг он мало чем отличается от обычного банковского кредита под залог недвижимости или проектное финансирование он отличается только юридической формой по сути тоже самое оценка недвижимости с точки зрения ее кэш-флоу поэтому если на данный метод объект не приносит никакого к шло никто у тебя его в обратный лизинг и его не даст не будем питать и люди цель нашего проекта было зарабатывать достаточно интересную доходность достаточно интересная для нас это 12-15 годовых в европе на нишевых проектах и волокна то недвижимости но так как я семь лет этим занимался центральной восточной европе мне это близко я этот рынок будет больше чувства но я знаю каким законам работать нишевые сегменты которые мы рассматривали до коронавируса это к примеру студенческое жилье которому например такие страны как польша чехия великобритания германия они обеспечены сейчас процентов на 30-40 вопрос почему так почему казалось бы некоторые развитые страны микото развивающиеся страны так плохо обеспечена студенческими общежитиями ответ очень простой за последние пять лет поток студентов из бывших снг из дешевой азии хлынувшей в польшу и в чехию он настолько велик что университет это могут увеличить количество курсов а вот инфраструктура не готова просто это раз великобритания казалось бы там всегда большой спрос на на химические пшите но мы должны понимать на потребительский портрет студента великобритании в связи с брекзит там количество местных студентов значительно упала британских университетах там я учился в манчестер бизнес кого поэтому я вы очень хорошо знаю этот сегмент у них есть квоты квоты например на местных студентов на американских студентов европейских и остальное развивающийся мир почему квоты потому что если бы эти университеты принимали к экзаменам это не пуджем эту по результатам у них учились бы одни взял от либо индусы и китайцы просто потому что гениальных индусов и китайцев в абсолютном выражении их просто намного больше чем день и в той же европе или в америке а просто статистически поэтому не вы нужны выводить гонщика даже если бы доля гением в среди них было меньше все равно в конечном из числе дни они бы заполонили все у него да теперь посмотрим на университет как на бизнес модель ему нужно своим акционерам показывает некую определенную доходность если один сегмент падает например местные студенты нужно восполнить за счет кого-то за счет кого за счет и сейчас на богатых азиатских студентов которых язвить очередь стоит теперь хотят лишить богатые азиатские студенты в общежитиях крутых британских вузов чтобы понимали что к общежитию крутого британского вуза это такой стойкий легкий запах плесени вездесущие там сыро просто это два раздельных крана в умывальнике это прикольно это так аутентично на 1 день я вам скажу к концу первой недели меня это просто жутко вымораживает просто это нереально бесит когда ты не можешь нормально умыться из одного течет кипяток и здоровых холодная вода так это прожженный ковролин понятное дело и так далее мы балованные богатые азиатские детки они не хотят таких общежитиях жить поэтому потребность в общежитиях она колоссально пример разных регионов разных 1 казалось бы сегмент ну и огромное количество есть ниши которые росли и будут расти в связи со стареющем населением европы это медицинские учреждения абсолютно разных от beauty life line 9 и так далее да гериатрический это это уже не дома престарелых наверное рекреационные комплексы для людей 65 плюс который больше похож на турецкие отели как можно ли пенсионеров абсолютно абсолютно то есть вот таких вот не очень много они растущие и учитывая достаточно дешевое кредитование в европе а также некий опыт мой личный том как достичь zero у дефолт рэй подавала первым проектом то над наша плановая доходность иногда поздравить там 12 15 плита и что проект и заявленные минимум 20 320 + но понимаем что реально бывает всякое консервативно предполагаемые 1215 опять что касается для этого типа инвестиций это все равно сидя здесь не для всех осязаема но если вот убрать то к чему мы привыкли украинские реалии вот это вся скажем так цифры доходности в условиях постоянных как бы это сказать чрезвычайных ситуаций назовем это аккуратно совершенно не достижимой обычно в европе и тем не менее за счет вот этого не вшивания вы находите способ в казалось бы более консервативном регионе добиться сравнимой доходности благодаря кредитному плечу благодаря нестандартности ниши благодаря дело дефолт policy условно или пока нет стремлению туда как инвест предложение выглядит по крайней мере очень вкусно единственное что у меня не стыкуется это что у меня не стыкуется идея скажем элитного общежития в лондоне с различным инвесторам вот это у меня не стыкуется да скажи как это работает но во первых это же небольшие проекты день ческой общежитии то не на 100 миллионов проект а это проект на 10 миллионов из которого из которого 6 миллионов это банковский кредит на из которого мы как мы как фон мы предоставляем например 3 то есть что такое распилить там три миллиона на розничных клиентов но это совсем не совсем небольшой день ну давай так это все еще 30 человек по соточке это 30 человек который нужно иметь но я думаю что самое сложное это какая-то возьмем знаешь как всегда мы можем иметь пять постой и и 1 в жизни она обычно так и происходит моя личном ну то есть мой страшный сон в этой истории это быть совладельцем куска недвижимости где он где я миноритарии и начинается война между акционерами и каждый пытается тянуть куда-то расскажи просто как это устроено как структурирована такая сделка или как это устроено юридически больше понимать вообще как этого блока юридически схема абсолютно простая предположим что розничный инвестор хочет внести например столько что принципе разрешено украинским законодательством он абсолютно легально перечисляя свои стока насчет люксембургского фонда то они абсолютно целевые они защищены правом люксембурга не украины люксембурга и они ассоциируются в конкретный проект например с чехии конкретную компанию с конкретном конкретной долей в этой компании по сути вы организовали ну или по-детски или свой лицензированный регулируемый фонд в люксембурге который в другой бок и может уже инвестировать но опять-таки с учетом конкретного контракта с конкретным инвесторам целевая инвестиция в объект x объект x принадлежит юридический фонду а у инвестора есть пай по сути в этом суп фонде абсолютно целевой там на конкретные проекты он знает что он владеет вот такой его доме в этом например в проекте в чехии структура очень простая и очень защищенная но в принципе в принципе не задача сделать ее проще и дешевле чем чем дешевле твой инфраструктура тем больше масла для инвесторов по сути вы построили некий рейд только он не публичный не торгуется на бирже такой рейд который можно торговать на вторичном рынке и у рейтов что сделало их одной из важных фич которые сделали их такими популярными у них все-таки по уставу 95 процентов получаемой прибыли должно уйти инвесторам как у вас это происходит какая комиссия для инвестора за то что вы взяли на себя всю головную боль комиссия 3 процента за вход это по сути оплата услуг по подбору сделки потому что подобрать проекты все-таки не так просто во первых должен быть определенный размер проекта во вторых должен быть надежный партнеров на месте так и в третьих должен быть банк который кредитует то есть всю вот эту историю нужно слепить вместе и 2 процента некий менеджмент в год за мониторинг проект что самая проблемная обычно в девелоперских проектов это дефолт причем даже у крупных краудфандинговых платформ мировых у них тоже есть дефолт и это не секрет и например если например я подписан на несколько краудфандинговых платформ американских по прошлому году у крауд street большинство объектов принесло в районе 12-15 процентов один проект упал инвесторы потеряли 80 процентов деньги поэтому доходность как бы не очень большие сравнении с тем какие могут быть убытки принести die for поэтому один из ноу-хау наших это как избежать дефолта в деловых проектов известен равно очень повезло что в свое время в r100 я работал в подразделения которая как раз занималась и финансирование движимости и прочих девелопмента майка фарш на совесть бизнес модель была абсолютно гениально и она обеспечивала там подразделению сумасшедшую устойчивость и какой-то момент подразделение приносила 30 процентов прибыли всего банка всей банковской группы при том чтобы подразделение работала 800 человек банка скрути 55000 так вот секрет был в чем секрет был в том что любой проект который наше подразделение рассматривала для финансирования рассматривался как свой собственный но так как мы у нас было второе направление это строительство собственных объектов поэтому точно знали что на рынке нужно 1 2 мы умели строить норме ли строить качественно и продавайте фондом наши проекты по форвардом с очень хорошим билдом поэтому оценив любой проект который мы давали деньги по финансовому лизингу или по проектному финансированию мы в любой момент при дефолт собственников проекта мы готовы были его подхватить и забрать на себя и завершить и вот эти проекты которые дефолты ли они на самом деле приносили нам больше всего прибыли потому что мы их забирали практически путь дистресс сцене об этом вот вот этот опыт как выстроить водку и архитектуру проекта чтобы если местный партнер вдруг не дай бог как бы мы хорошо его не знали как бы его отношения с ними не были вдруг он default чтобы мы могли иметь план б a plan b это строительная компания которая заходит на объект не позже чем через три недели после того как первый не справляется почему три недели это кажется очень очень мало а на самом деле это может быть много но для того чтобы провести правильный тендер в европе нужны месяцы поэтому для таких проектов нужен классный backup чтобы компания зашла через две-три недели новое так и тогда мы берем на себя обязательство чтобы не потерять объект который в залоге у банка у банка из 1 права требования и это обеспечивает 0 дефолт mirelle может вот такой вот маленький секрет схема звучит очень интересно знаешь как мемчик в интернете шадо-пан тейк май мани я думаю что предложение она для многих актуальных я знаю достаточно много людей кто паркует свои деньги где-то в европе и считают за счастье выручить там 3 4 процента и я думаю что для них это звучит как фантастика как минимум нужно глубоко закопаться задать много удобных и неудобных вопросов чтобы убедиться в сказать стабильности этого конструкта когда вы планируете начать в какой момент появится вот первые объекты в которой можно будет .

основной источник собственного капитала

стоить первое мы у нас есть проекты по которым мы сейчас работаем мы делаем всю организационную часть документальную часть так далее мы ждем окончания острой фазы кризиса нет ожидания что с окончанием карантина окончится кризис может быть карантин могут закончить слишком рано и нас ожидает новая вспышка и еще более длительный карантин поэтому тут спешка не нужна поэтому если карантин продлится до конца лета ok мы подождём здесь как бы но деньги они любят больше стабильность меня не скорость поэтому я думаю что к осени мы будем уже более четко понимать когда мы будем заходить при этом мы же должны подвергнуть наши проекты стресс тест pisa хлам сохранилась ли привлекательность этих сегментов после кризиса так вот там на которую мы рассчитывали поэтому мы с мы ожидаем снижение стоимости строительства но мы и ожидаем снижение и доходной части но есть правда одна такая оговорочка если учитывать залить ее десятков триллионов в глобальную экономику то инфляция может в принципе подстегнуть цены немножечко быть либо стабильные либо немножечко даже подрасти поэтому здесь наверное наша бизнес-модель и могут и не пострадать самое опасное наверное будет продолжать держать деньги в кэше в этот момент и сливаем . нам нужно будет доходить в активы коты и будет являться по активам скорее всего поэтому ближе к осени мы будем точно понимать когда мы заходим вот и точно уже шорт-лист наших проектов он уже будет вычищенный букринского не было этих активов которые ближайшие 10 лет могут за и бизнес-моделей потерять ценность поэтому я думаю что к сентябрю дам мы начнем уже заходить в объекты друзья вы помните да бесплатный мастер-класс практический опыт лучшие кейсы квинтэссенция полу годичного опыта с кучей кейсов глобальной и успешных все совершенно бесплатна ссылочка в описании слушаем мы начинали нашу беседу как раз того что сейчас в кризис или после кризиса появится много дистресс с это в который было бы хорошо подобрать так сказать на уровне плинтуса при этом сейчас ты говоришь больше о проектах которые будут девелопера с нуля вы планируете выделить какой то кусок в этом направлении для того чтобы подавать то что плохо лежит то что рынок перья скажем так перепродана оценил или все-таки ты понимаешь классный локомотив новый development экономика растет погнали вперед однозначно но для этого нужно смотреть состояние различных сегментов что представляет интерес представляет интерес торговые площади представляет интерес в офисные площади но не все понятно что объекты и собственных объектов которые сильно закредитованность будут сбрасывать какой-то момент банки не смогут вечно ждать поэтому и те у кого меньше подушка они будут объекты сбрасывать когда будет интересно подбирать подбирать будет интересно офисные площади в хорошей локации с хорошей и торговые площади которые нацелены либо на самый низкий сегмент категории доллар stores просто потому что бедного населения больше станет и люди будут ближайшие несколько лет достаточно экономики либо лакшери сегмента потому что этот сегмент вообще не пострадает потому что доля розничных покупок в продуктовой корзине на товарной корзине обеспеченного очень богатого человека она мизерная она несущественна поэтому там купить сумочку louis vuitton это незначительно ни при какой ситуации в экономике вот поэтому вот на эти два сегмента мы будем смотреть и как раз вот это подтверждает по тайски опытным мы видим что за неделю продаж за там две недели вот как раз отсрочены спрос на лакшери этот тот товар и да и там мэр мыло готово де-факто восполнили всю ту выручку как а тут они потеряли за время то есть у них там по продаже за неделю-две такой хай сделала боли как как которого ему просто не было именно офф-лайн магазин и будем надеяться что у нас все это отскочат так же быстро и говоря как раз пару ситуацию у нас вот эта нацеленность на европу с понятными возможностью выгодно кредитоваться со стабильным даст но более легко анализируемым рынком и более адекватной защиты инвестора то единство и прочего мне кажется очень адекватной а что вы думаете о рынке все-таки внутри стало на go пусть он даже у вас не в фокусе вот ваш прогноз сейчас недвижимость еще на карантин и на кризис практически не отреагировал ок с точки зрения рыночной цены убилась ликвидность пропал спрос и рынок подморозил со но жесткого падения цен мы пока не видим как вы считаете будет развиваться ситуация дальше но здесь к сожалению украина не в самой выигрышной позиции по двум причинам первая причина потому что государство не сделала ничего для поддержки бизнеса или поддержки населения возьмем другие страны ну коль скоро вы объявили карантин и обрубили поток дохода для людей и для бизнеса ну дайте что-то чтобы компенсировать эти потери что сделали american американцы всем безработными и дали 600 долларов в неделю плюс дополнительный трамп овский тычек как он его называют 1200 долларов что в принципе не так много но это извините дополнительных 300 миллиардов вылитое в потреблении о стране бизнесу они что далее они дали бизнесу практически бесплатные кредиты с отсрочкой платежа на год для поддержания штанов и плюс заморозили выплаты по кредитам банки но прекрасно также можно жить ситуация в украине прямо противоположная карантин ввели для большинства бизнеса обрубили доходную часть при этом налоги на зарплату платить аренду как договоришься кредиты с банками но опять же как договоришься то есть по сути в украине восстановление .

основной и дополнительный капитал банка

после этих потерь она будет гораздо сложнее поэтому мы ещё не знаем насколько упадет потребление она скорее всего упадет во вторых не то что роста по прогнозам правительства в следующем году того же уровня который есть в этом году нам скорее всего не ожидать вопрос 3 это наверное а какие все-таки перспективы есть украину без нормальной стратегии украина год за годом теряет свое преимущество и в географическом положении и в дешевой рабочей силе потому что рабочая сила уже ведь не такая дешевая потому что открытые границы люди понимают что польша не могут заработать больше раз это давит на рынок труда и внутренние работодатели должны повышать зарплаты извините автоматизация роботизация она сводит на нет преимущества в дешевой рабочей силе потому что примеру компании adidas она уже не думает о том чтобы еще одна фабрика построить в малой азии она думает о том чтобы одну фабрику построить под нью-йорком вторую под парижем и так далее построен всего лишь 5 полностью роботизированных фабрик ближе к самым большим потребления а потому что стоимость рабочей силы при полностью роботизированный фабрике не имеет никакого значения поэтому что географическое положение что дешевую рабочую силу что интеллектуальный потенциал мы потихонечку теряет поэтому вот здесь вопрос с каждым годом потенциалов в стране становится все меньше и меньше товаров с добавленной стоимостью все меньше и меньше агро к сожалению как бы мне ими гордились не является стратегической отраслью быстрорастущей а идти ну вряд ли всех нас вытянет уж слишком невелик не велика доля ввп вот поэтому к сожалению в украине шансов просто немного хорошо что у нас большая часть экономики в тени это дает устойчивость и поэтому мы будем посмотреть как будет останавливаться спрос спрос на торговую недвижимость спрос на офисную недвижимость он не пропадет некуда но может быть некий такое некое переформатирование рынка и мои личные ожидания что дорогие офисы в центре города они почувствуют конкуренцию со стороны ковер пингов спальных районах потому что после опыта месячные удаленной работы некоторые работодатели могут разрешить своим сотрудникам не ездить с троещины в центр тратит на это два-три часа в день а без потери качества с трекерами времени например работать каком-нибудь курорте метро вещей звучит звучит а поэтому поэтому да мы посмотрим очень много интересного нас ожидает и новые форматы у нас однозначно будут появляться и офисной недвижимости в сегменте торговой недвижимости надо не забывать что у нас практически отсутствует формат retail park of поэтому это наше наше ближайшее будущее потому что recall парке очень очень успешно себя зарекомендовали на слышно его слушаем интересам ok конечно не очень радует меня слышать из уст эксперта по недвижимости такой не супер утешительный прогноз но как говорится моим ушам а ему давайте тогда попробуем сыграть с вами в блиц очень короткий вопрос очень короткие ответы понимаешь ранее субъективный их полное объяснение потребует длинной водный недвижимость или фонда эту еду сейчас сейчас риты через 5 месяцев кирпичи да окей снг шам дети или ниша бдить так макса но это опять таки для какого то есть и как бы тут точно не усложняй вот прям щас шанти-шанти я смерть артем ну вот как бы готовы прям очень быстро это сделать может быть даже вечером мы начнем это делать акико водки или общежитие общежитие ону все коммерческая или желая в мире и коммерческая и жилая арендная желая арендное ok выжившие регионами экономика пользование они экономика владения вот куда что им дает а вот сейчас как раз по этому поводу спор из-за вируса не умрет лишь sharing economy кстати тут различной вопрос однозначный вопрос я знаю что у вас же есть целое направление предвидения будущего я так понимаю сингуляр юниверсити и товарищем новиковым главный тренд в инвестиций в 2020 году миша что-то air max соломы вещи лучшее во что может вложить 10000 долларов не профессиональный инвестор не готовые к высокому риску миша упавшие рид компании без большого количества лов давай ка на ка летняя назови один который у тебя в памяти саймон property group саймон пропан d-max что ты думаешь на какой срок 3 года арт фильм из упавших акций с низким тут долгом com и и риты и моря перевозчики авиастроения банки там допустим тут туризм портфель из а если 10 лет если 10 лет если 10 лет gate и однозначно там надо смотреть на этот тренд то же самое тут важно вот если год или два вот это опасно история о времени и сюда вот это как бы уже легче окей коллеги благодарю я думаю что это было очень познавательно я рекомендую всем кому интересна тема недвижимости в европе подписаться на михаила подписаться на максима и как только у них появится интересный объект они нам там фейсбуке где-нибудь колокольчик дадут скажет все друзья теперь давайте не соточка йес 50 точкой можно будет вам впрыгнуть но поговорим почему нет друзья пишите пишите внизу поговорить и газону что это будет интересно друзья как вам такой формат какие вопросы возникают у вас прямо сейчас что спросить у следующего гостя и кого вы хотели бы видеть гостем в следующем интервью что вы можете предложить нам по самому формату напишите пожалуйста в комментариях мы хотим стать лучшим ресурсам подобного толка и без вашей помощи нам не справиться поддержите нас лайком если вам нравится этот контент подписывайтесь на канал ставьте колокольчик и не пропускайте следующий выход интервью будет интересно [музыка] .

Миллиард новостей о полезном
успешное инвестирование, правила инвестирования, виды инвестирования.
анализ фондового рынка, характеристика фондового рынка, инвестиционный фондовый рынок, развитие фондового рынка
финансовые активы, стоимость активов, капитал активов, денежные активы, формула активов
использование капитала, основной капитал, собственный капитал, актив капитала, виды капитала
биржа ценных бумаг, рынок биржи, фондовая биржа, биржа валют, биржа денег.
развитие финансового рынка, мировой финансовый рынок, виды финансовых рынков
рынок облигаций, ценные облигации, доход облигации, виды облигаций
рынок ценных бумаг, виды ценных бумаг, биржа ценных бумаг, портфель ценных бумаг
источники доходов, виды доходов, поступление доходов, доходы рынка, пассивный доход, активный доход
вложение денег, большие деньги, функции денег, заработок денег
рефинансирование кредита, суть кредита, история кредита
качества успешного человека, развитие, привычки, навыки, деятельность
Финансовая грамотность. Формула богатства. Предприниматель. Основатель «Клуба миллионеров». Время миллионеров.