Как инвестировать в ДОХОДНЫЙ ДОМ В КИЕВЕ и не попасть в ПРОСАК

выбытие основного капитала

он по расписанию или подождем еще давайте давайте будем начинать я легкая сделаю представлении потому что сначала разделим 1 часть я представлю потом расскажите немного о себе и почему и как оказались в сегменте коммерческой недвижимости и и потом перейдем к рассмотрению конкретного проекта с максимом школьникам я знаком давно забытом 0 под 10 лет наверное максим приходил показывал мне проект коммерческая недвижимость и для инвестиций в коммерческую недвижимость сначала это была польша потом добавилась чехия словакия и так с ребятами периодически пересекаемся показывают сначала они отказывались брат деньги говорят сами не успевали участ мы смотрим на их проекты восточной европе потому что рынок коммерческой недвижимости восточной европы сейчас испытывать те же самые тот же самый приток денег с одной стороны дешевые залития денег от центральных банков с другой стороны есть ограничения в ряды или есть сложности связанные с коронавируса это не тема сегодняшнего нашего общения разве что только сам максим не захочет о чем-то рассказать но тут важно понимать что у максима есть опыт работы с коммерческой и жилой недвижимости в украине и восточной европе ну и плюс насколько я понимаю кругозор максима распространяется на недвижимость глобально поэтому какие-то вопросы что происходит на рынке недвижимости думаю вы тоже можете задавать максим есть дополнение вот к этому портрету коротком а еще раз а себе любила можно рассказывать долго как я дошел до такой жизни и как и скатился к недвижимость я занимался много чем но недвижимость что то что помогало зарабатывать деньги и начинал наверное с какого-то там саппов сонмом с инвестирования купил там какую-то квартиру под офис продал купил две квартиры под офис начиналось в 2004 году тогда когда рынок портом шестьдесят сто процентов в год мне казалось что я очень большой эксперт в рынке недвижимости рынок недвижимости меня очень быстро подкорректировал 2009 году объяснив несу я вообще не эксперт слава богу я есть не работал с плечом поэтому в принципе остался приступ так скажем так 05 своим украсивших активов вы вышел давно ль 5 своих поют скорректировал свою свой подход к недвижимости очень быстро долго у меня была вообще травма я не мог подойти к инвестициям недвижимость вообще я сделал такой проект как адрес юар один из порталов недвижимости в украине один из лидирующих ресурсов там порядка 400 500 тысяч посещений в месяц а сделал некоторые агентства по недвижимости у меня было а потом нашел партнеров единомышленников с которой мы потихонечку опять начинали начали заходить в реконструкцию и вот оттуда наверное красноткацкая которая сегодня чуть чуть может быть поговорим и ряд других проектов love house подол мы делали и другие но параллельно с 2005 года мы сделали фонд а Инвестиции в торговую недвижимость польши в чехии это тоже отдельная история а но это та история которая занимает на сегодняшний больше половину времени украинские Активы все равно это что-то интересное это что-то что дает совсем другую доходность не жили в позже чехии но это больше напоминает поездку на американских горках бизнес в летели в польше в чехии такой скучный бизнес там где вот открываешь за исключением наверное коран и вирусных каких-то моментов они вносят конечно сумбурно и и турбулентность но там этот бизнес он прогнозируем там можно с высокой долей вероятности посмотреть чтобы там через пять лет вперед в украине тут сложно определить чтобы через 3 месяца после текущей даты но скажем так здесь вы все-таки делаем реконструкцию мы приобретаем существующие здания их реконструируем в апартаменты в жилье в офис и так далее в общем если можно хотел я постарался подойти к презентации сегодня так чтобы это было не как какая-то реклама в принципе никому не интересно а я хотел подойти через я собрал некоторые цифры что из себя рынок представляет в целом возможно это кому-то будет интересно и если будет кому то интересно тогда уже дальше проговорим устному предложение и тогда zachary экранчик так видно да видно экран мне видно восстановить то есть самое главное с начнем чего я все что будет дальше сказано я хочу сделать disclaimer а я анализировал что из себя представляет рынок продажи анализировал что из себя представляет рынок аренды какая из доходность на этом рынке какие есть проекты которые представлены перед тем как я перейду к эту информацию важно подчеркнуть что у меня в некотором смысле конфликт интересов в представлении анализа этой информации потому что я являюсь девелопером нескольких проектов в том числе того котором мы сегодня поговорим чего хочется начать об этом мало кто говорит от eric я у вас на канале об этом эту цифру услышал в первый раз буквально недавно вы с по моим коммерческим директором из них орион я величко не говорили о том какая какая ликвидность рынка да какая сумма рынка какая сумма всех сделок на рынке в год вы назвали на канале сумма если я правильно помню порядка 4 4 миллиардов долларов за 2019 год я попытался ковыряться в цифрах потому что мне показалось что цифра немножко неполный ага лигры что небольшая да ну да мне показалось что она должна быть больше и я немножко поговорил со и что я нашел что еще раз нужно понимать откуда откуда есть данные да откуда их можно черпать есть минюст которые сообщают о количестве сделок и сделок который происходит на вторичном рынке нужно понимать что минюст учитывая все сделки они говорят и братом дарения и они никак не могут вышли не сделки когда люди просто тому входят налоги каким-то образом если не уходят от не так да право собственности передается между связанными лицами без намерения передач третьему не не независимо на улицу а соответственно в прошлом году минус сообщил о 51000 переходов право собственности на территории киева я общался с разными экспертами и многие говорят о том что реальная цифра в реальных переходов титулов на третьих лиц и то приблизительно там тридцать два тридцать пять тысяч единиц в среднем там грубо говоря берем порядка тридцати трех тысяч квартир было продано на вторичном рынке первичку к сожалению никто не мере те эксперты которые заявляют что было продано на первичке там столько то или столько то это очень абстрактные умозаключения никакие застройщики не репортят количество сделок но при этом мы я попытался сбить косвенными методами есть вот портал по недвижимости адресуя которое упоминал и на него каждый месяц заходят сотни тысяч человек и что-то ищут соответственно я пытаюсь экстраполировать спрос на ток как эти нас там сотни тысяч человек что они ищут с какими параметрами и так далее на сегодняшний день первичку ищут больше людей чем в to which к этому есть в том числе и объективные некоторые мы мы сейчас об этом поговорим чуть даша но возвращаясь к размеру рынка вот я считал как 33 тысячи сделок на вторичке медианная цена за метр квадратный в киеве жилой недвижимости находилась прошлом году на уровне там 1130 долларов за метр квадратный и в среднем из того что мы видим по по продаже вторичке это порядка 65 метров на один юнит то получается 2 и 4 миллиарда долларов а первичка это грубо говоря там берем еще столько же сделок там 30-35 тысяч на первичке медиана чуть ниже если на вторичке она была в прошлом году 1130 то на первичке она была девятьсот сорок долларов а и площади там тоже меньше немножко сейчас все таки то что сейчас строится уже строится с меньшими площадями если вы помните там седьмой-восьмой год который меня наказал свое время там единички были 60 80 метров сейчас практически такое уже никто не делает соответственно на на на на первичке я вижу что ликвидность рынка состояла в прошлом году где-то порядка 16 17 18 миллиардов долларов плюс есть еще такая история как агломерация есть огромное количество людей которые живут в киевской области и ездят в киев на работу каждый день посчитать точно это количество вообще невозможно каким-то эмпирическим наукообразными методом пытаться да а вычленить но я думаю мое мнение что это где-то еще порядка полутора миллиардов в год по крайней мере — говорит о том что в киевской области в прошлом году было 31 тысячи сделок поэтому я думаю что рынок где-то порядка 6 миллиардов долларов в год теперь рынок жилой недвижимости рынок жилой недвижимости да как первичном непохожие очень ощущение что ближе к шести миллиардов ну если не скажет 4 оптимист скажет 6 где правда никто не знаю к сожалению да и еще раз это это эта цифра не не точно это не статистика это аналитика до этого цифры мне так кажется а основываясь на этих данных которые удалось собрать теперь по сути то о чем мы говорили как эти это количество сделок распределяются между первичным и вторичным рынком а вот я отдельно взял данные о том что люди ищут на адрес ю а вот все люди которые приходят слайды очень мелко видно болгарина дня вид виден в эти ваши ну а я прошу прощения надо ну наверно убрать сейчас мы их берем вот так вот да ну отлично вот это данные о том что люди ищут когда они заходят на сайт по недвижимости и здесь вот для многих мне кажется может быть откровением банальная логика прямая говорит о том что по идее однокомнатные квартиры должны искать больше но по факту двухкомнатной квартиры люди ищут гораздо чаще причем это не статистика кого-то одного месяца эта статистика там годов использования и понимание того как люди используют фильтры вот видно двухкомнатная квартира искала 42 и 3 процента однокомнатный 39 ну потому что малые семьи это очередь очень объективно да действительно двушка является самым популярным является самым ликвидным товаром на рынке поэтому маленькая двушка это очень классный товар это лучше чем большая единичка дать сто процентов ну из из большой двушки можно сделать две единички и сделать ее более ликвидными но об этом чуть позже соответственно вот справа с правой стороны мы видим как люди с искали принятого количеству комнат с левой стороны мы видим как люди искали принято на к бюджету соответственно мы видим что 37 процентов людей ищут в бюджете до 30000 на самом деле предложения в этом девы в этом сегменте не так уж и сильно много это скорее речь не о том что какие сделки происходят это скорее речь идет о том что люди хотят хочу до 30000 артикулировать а потребность идем дальше а количество квартир в киеве введенных в эксплуатацию большинство источников говорит о количестве метров квадратных отвели там миллион метров квадратных полтора миллиона метров квадратных но не так много источников говори так сколько же юнитов сколько же квартир было введено в эксплуатацию да и сколько стало доступным и рынке вот я подобрал специально данная попросил ребята за адрес они подобрали данные с развитием по количеству юнитов сколько новых юнитов поставляла пес на рынок кто-то пеленой год мы видим что 17 году пиковым дальше она пошла чуть на спад цен и вот это просто супер график мне кажется вот я в других источников не видел этих данных это медианная цена с левой стороны у нас первичный рынок с правой стороны у нас вторичный именно не средняя арифметическая а медиана да мне кажется эта цифра нам максимально отображает а давайте я объясню всегда когда анализируешь большие ряды данных особенно о по ценам на недвижимость не смотрите на средние цены медиана это там где больше всего сделок средние приложение может быть одна квартира за миллион продано и 2 квартира по ул по 200 тысяч недель она даст ближе 200 тысячам а средняя будет ближе к 400 тысяч им и понятно что рынок больше находится там где 200 они все-таки они так имели эту добраться там всегда смотрите на медиальную цену далат я люблю пример когда в комнате собралась 10 человек а у 9 человек по миллиону долларов один бездомный у него 0 денег среднее арифметическое скажет что у каждого из них по 9 миллионов a million a midi она скажет 10 не попросту не будет учитывать два товарища который оказался там случайно так вот возвращаясь к этим графикам на этих графиках четко видно как цена падала с 11 12 13 14 15 16 17 и 18 года и видно как с девятнадцатого года она начала идти вверх причем в первичке он начал этим восемнадцатом на вторичке начала уже идти в девятнадцатом и и видно как сближение происходит видите спред уменьшается если в одиннадцатом году медиана на вторичке была тысяча восемьсот пятьдесят два доллара а на первичке 1423 to spread спред грубо там берем 400 долларов до to spread в девятнадцатом году он уже меньше стоимости ремонта на самом деле то есть кирпич кто уже становится не настолько привлекла раньше она была сильно выгоднее потому что разница я покупаю покупаю первичный метр квадратный делаю там ремонт если я правильно помню такой гигант на на на рынке жилой недвижимости как intergold предлагает ремонт и по 200 писать долларов за квадрат соответственно сегодня и получается я покупаю первичку раньше это было правдой добавляю 250 долларов на квадрате и она мне получается дешевле чем аналогичный вторичный метр который уже кто-то поюзал где-то после бабушки может быть и так далее так далее было экономически сильно более выгодно сейчас это цена она уже сглаживается до 900 36 долларов на первичке + 250 долларов это больше чем 1127 на вторичке в общем достаточно интересный график я вот когда посмотрел на них именно таким образом то видно что куда движется рынок рынок как бы уже начал расти вот судя по этому графику в девятнадцатом году непонятно вторника зато почему рынок вырос почему недвижимость подорожала в прошлом году потому что среднего заработных плат 1819 году два года подряд превышал 20 процентов и доходы населения плюсы равича не блюз айтишники которые там какие-то деньги накапливают этот спрос привел к повышению цен плюс укрепившаяся курсе а дома тоже немножко сказал да укрепление гривны и очень стильно 19 году до гривни как роскошный год особо не вырос в долларе в долларе и за укрепление да вы что будет в двадцатом до конца не понятно традиционно на рынке недвижимости январь-февраль считаются практически стилевыми месяцами в марте у нас произошел quit соответственно мартом апрель-май были тоже выброшены из жизни с апреля с июля с мая июня начали восстанавливаться сделки но учитывая я думаю что многие застройщики не довольны теми планами продаж которые есть понятное дело что многие пытаются на как это выражение называется при плохой игре делать хорошую мину но я думаю что мало кто из застройщиков на самом деле доволен итоговым результатом на сегодняшний день я сейчас не могу говорить что у всех плохо да но боль большая часть рынка она недовольна есть наверняка какие-то застройщик которых супер довольно они попали в точку у них просто там продажи взрываются что бояться но я думаю большая часть рынка не наблюдает такого эффекта что будет во второй половине года я думаю никто не знает будет ли это вторая вторая часть буквы w или и не будет что будет с мировой экономикой после отчетности за третий квартал тоже никто не знает что будет с курсом гривны в украине тоже я думаю можно предполагать но ни у кого из нас нет кристального шара поэтому посмотрим а теперь хотелось посмотреть посмотреть отдельно когда мы говорим о инвестициях в жилую недвижимость все-таки жилая недвижимость в украине это такая себе альтернативу американскому фондовому рынку если у среднестатистического американца появляются деньги для инвестиции он как правило их несет ценные бумаги в украине фондовый рынок не работает несмотря на то что в принципе сегодня уже есть возможность там через интер брокеров или кого-то другого покупать достаточно просто акции на зарубежных рынках это пока не вошло в мае стрим насколько они не вошло в main stream насколько я понимаю очень многие люди рассматривают недвижимость как источник заработка сохранения капитала и чем недвижимость здесь конкурирует акции и облигации но не шарик у вас наверняка здесь больше не наверняка в тысячу раз больше опыта чем у меня мне кажется что там традиционному инвестору украине если взять стандартный портфель портрет инвестора то многие люди не понимают этих инструментов возможно есть низкая доверия к эмитенту этих инструментов у меня например не очень высокая доверия комитента в газе я в них никогда не заходил возможно какие-то периоды жалел в какие-то нет я между как частные инвесторы сейчас себя характеризует как частного и место а золото тоже вроде бы классный инструмент но меня в золоте беспокоит большой спред входа-выхода там спред практически такой же как по моему в криптовалютах наличном рынке купить легко я там покупаю не я говорю обычно на 200 инвестор у него есть там миллион гривен и как он доберется до золота данный международный рынок выходить сложно вот чек у которого нет такого опыта как у вас объективно сложно я думаю что очень многие рассматривают депозиты есть все еще все еще да несмотря на несколько перед пережитых банка подав по-прежнему объем депозитов он существенный да он не такой возможно как каким бы вы хотели видеть банки но по-прежнему существенны а ну что мы что видно из что видно в депозитах депозиты достаточно сильно присели особенно в этом году вот я смотрел приват банк снизил поводу 5 по 9 процентов годовых максимальной свой депозитам и цене с половиной q9 соответственно если раньше была такая экономически непонятная задача депозиты могли давать больше или столько же сколько недвижимости действительно в каком уравнение для многих было оки этом по 200 тысяч гривен разложу на 20 банков они все будут гарантированы например да и и вроде бы доходность у меня будет такая же сегодня несмотря даже на то что упал рынок аренды из того что я сейчас вижу средняя доходность от долгосрочной аренды или где-то находится в диапазоне 80 процентов если я правильно помню и рик вашего спикера где-то вы сходились в похожих цифра он даже говорил ближе к восьми ну разные проекты очень сильно разные дарима средней температуре по рынку есть и 6 годовых выйти на 10 сейчас тяжеловато немножко совершенно верно очень постараться выйти на 10 можно если купить очень дешево да то есть если покупаешь сделку там где человек там ему надо деньги на операцию срочно-срочно я не знаю залог чтобы выйти из тюрьмы еще что тогда когда с деньги нужно здесь и сейчас завтра и причем она с ремонтом с мебелью уже хорошим и тебе нужно минимальные вложения чтобы привести ее в чувство что если ты зашел в квартиру и тебе нужно не 300 долл 1 метр вложить а 600 долларов метр ты уже вся назад даешь нам пару процентов годовых возможно да а + а многие еще не считают когда люди покупают в первичке вот я пока анализировал рынок увидел много первичных проектов которые говорят там 10 процентов годовых там 11 процентов годовых но когда это приводишь начинаешь сравнивать одинаковая с одинаково первых смотришь они какие-то суммы аренды показывают которые на рынке которых не видно а вот в эксплуатацию только через год происходит например они немножечко тут не говорят о том что если первых риски того что это вообще может быть никогда не введено в эксплуатацию а во вторых даже если она будет введена и будет введена в срок так одну секундочку нужно же год подождать а этот год это же депрессант для моей доходности потому что деньги же нужно передать сегодня а период простоя как правило никто никогда не учитывает не учитывается период воды простоя по вводу в эксплуатацию не учитывается период простоя по ремонту и если это все привести и одинаковая к одинаковому то получается 8 процентов это сегодня такой золотой стандарт на рынке доходное не долгосрочной недвижимости раньше был такой себе еще оазис в посуточно недвижимости люди сдавали и претендовали на доходность ближе к 15 пациентов здесь тоже много истории в связи с этим связан у меня есть много знакомых которые сдают в так называемом золотом треугольнике это территория бессарабка шота руставели матом где иностранцы снимают за валюту там где аренда четко привязана к валюте в отличие от всех других aren’t которые могут быть номинирован на представлены в валюте но по факту к валюте не очень сильно привязаны разве что привязаны пока курс не двигается как только курс двигается оказывается что уже обязан так вот по первичке с того что я смотрела мне показывали вот вот какая математика получается да действительно 1516 даже 18 процентов получалось пиковые месяцы но потом наступали не пиковые месяцы в которых доходность вот 10-12 процентов точно говорю про данным прошлого года редко когда вылазила а сейчас когда взять этот период корона кризиса когда объекты которые сдавались первичку они в принципе стояли практически пуст и 4 месяца кто-то успел переориентироваться и издатель долгосрочку а где-то они просто просто продолжали просто его этот период простоя на этот период он доходность на цикле инвестиций в принципе сделал менее выгодным чем доходность от долгосрочной аренды жилья поэтому сказать посуточная аренда я сейчас не говорю о том что посуточная аренда это плохо посуточная аренда это уже настоящий операционный бизнес в отличие от долгосрочной это долгострой это это операционный бизнес которым нужно заниматься у которого есть свои персональные риски и и нужно понимать чтобы не встрять я вот привел несколько примеров сделала несколько комплексов которые сразу же скажу у меня нет никакого интереса в этих комплексов у меня нет там доли я не друг застройщика к у меня нет там квартиры я там ничего не сдаю в аренду это просто объект и который я зашёл в интернет и посмотрел что они себя представляют и попросил аналитиков которые у меня работают чтобы они сделали небольшие коррекции привели все одинаково одинаково вот например новая англия мы считаем что рентабельность здесь получится около семи с половиной процента годовых вот например если брать элизиум до в свое время прогремел этот дом достаточно громко а не позиционировали себя как доходный дом котором не продается сдается начали в самом-самом когда еще чуть на дом они начали продавать in юзерам эта концепция развалилась но по-прежнему там есть много объектов которые сдаются действительно not исходя из текущих цифр мы видим где-то 76 процентов годовых комфорт таун в комфорта они достаточно большое количество объектов которые сдаются в аренду между прочим вот комфорта на интересный кейс в комфорта у них был большой пул квартир который спасу тачку сдавался несмотря то что место расположения не самая удобная комфорта он находится на удаленности от метро пешком от метро до него не дойдешь объекты которые сдаются в посудку как правило расстояние от метро вообще доходная недвижимость которая сдается для нее расстояние до метро это очень важный критически важный фактор но комфортом победил скажем так не самую лучшую локацию с точки зрения удаленности от метро инфраструктурой закрытой инфраструктурой при этом насколько я понимаю этапу квартир который сдавался в посудку а в марте он был выброшен на рынок долгосрочной аренды потому что спасу точна пас удочки я так понимаю практически все отказались и интересный момент цены в комфорта они скорректировались от еще раз я не знаком со всем диапазоном но те цены которые я видел на однушки там небольшие это было порядка 12 тысяч гривен в месяц однушка которая сдавалась долгосрочную аренду порядка 30 метров квадратных комфортом и так вот после того как пол квартир с первичной аренды был с посуточной аренды был переориентирован на долгосрочно и был выброшен инвентарь по моим подсчётам было порядка 30 или 40 новых объявлений цены на долгосрочную аренду в комфорта они на такие квартиры с 12 гривен опустились какой-то период до 8 то есть коррекция была на 50 процентов она сейчас насколько и понимают игры вается обратно но вот такой интересный момент там где много о чем этот пример говорит там где много разрозненных собственников одновременно пытаются работать истеричкой из первичкой и начинается вот это вот массовая истерия в случае каких-то колебаний а это может приводить к в том числе вот дисконта к аренде на уровне 50 процентов идем дальше джека власна квартира но вот в моем анализе этот объект показалось всего того что на что смотрели самую большую доходность но опять же нужно понимать что есть риски этот объект не введен в эксплуатацию он показывает рентабельность на уровне 10 процентов годовых ну этот объект с которым который мы планируем вывести на рынок вот как раз на следующей неделе это комплекс апартаментов да мы купили существующее здание она находится сразу скажу в промзоне такая суровая промзона и мы его реконструировали под сдачу в аренду на сегодняшний день средняя ставка составляет 7 тысяч 600 гривен в месяц то есть альтернатива такой аренде понятно еще раз это достаточно низкая аренда и понятное дело что ту рентабельность которую мы предлагаем один из процентов достаточно высокая рентабельность но в моем понимании это премия за локацию потому что недвижимостью что самое главное локаций локация location когда человек видит арендатор 7600 гривен это аренда социального жилья по сути это самый низкий сегмент аренды какие есть альтернативы у человека вот мы говорим о среднем средней площади апартаментов грубо 30 метров какие у него есть альтернативы либо арендовать например где-нибудь в борисполе проворов или если говорить о киеве то где то либо достаточно далеко от метро где нужно еще до метро ехать на какой-то маршрутке либо после какой-то бабушки какая то я сейчас не хочу ничего плохого сказать о бабушках но ну то есть квартира кая то без там где достаточно долго не делался ремонт которая может иметь какой-то запах там вот какие-то такие нюансы поэтому было конечно немножечко стрёмно скажу честно просто локация до того как вся эта красота там появилась она выглядела честно говоря как вот помните фильмы про сумасшедшего макса там где такое после fallout ные съемки как-то она выглядела похоже но за это время вот мной когда там три года назад купили тоже икру покупали соседнее здание тоже сделали ремонт она так немножечко преобразилась соответственно сегодняшний день вакантность 0 у этого объекта она немножечко скажу честно подскочила в марте после того как начался корона кризис но в мае она уже обратно вернулась к нулю учитывая такой чек ежемесячная аренда на сегодня день когда там кто-то из арендаторов заявляет что я не буду продлевать последующие 6 месяцев контракт то как правило там на его место уже стоит 12 новых арендатора которая которую жижа бы мы с арендой попали в яблочко что называется ну вот в двух словах то что то что хотел сказать об этом комплексе если интересно конечно могу рассказать немножко детальной может быть имеет смысл ответить на какие-то вопросы может быть есть какие то вопросы касательно рынка в целом эрик как что скажете вопросы на которые стоит ответить вопрос этом не человека мой знакомый написал sms-ку хороший знакомый и он спросил ввод в эксплуатацию вот этого объекта вашего да он уже введен в эксплуатацию продается уже существующие права собственности не нужно ждать от а в эксплуатацию там который наступит через месяц-два вот 310 а то есть продается не будущее продается существующий объект который в котором уже была проведена реконструкция отделка ремонт установлена мебель техника и в этих апартаментах уже находится арендатор то есть про доход продается в одни бизнес не в будущем а с первого дня покупки [музыка] вторую мы когда обсуждали с вами этот вопрос было это понимает два варианта первый вариант чек может купить выкупить на себя как на физлицо на или или на компанию готовку какую-то или все-таки предпочтительный вариант это покупать на его лицо и вообще лучше это делать чтобы там ни один объект купить а сразу перед 10 квартиру купить кто ваш инвесторов тут сразу два вопроса в этом вопросе я тогда начну первая со структуры сделки да и почему именно такая у меня например нет желания продавать в этом объекте все этот объект себя зарекомендовал достаточно хорошо с точки зрения доходного доходной машинки я хочу оставить несколько этажей себе но вот для себя как я это делаю сегодня владельцем является корпоративный инвестиционный фонд соответственно структура какая есть есть киев корпоративный инвестфонд который владеет ложкой на балансе которого находятся все эти апартаменты речь идет о нежилой недвижимости это даже слова лежат лови помещение которые сдаются как апартаменты в аренду соответственно я как инвестор рано или поздно через год-два 10-15 я рано или поздно будут продавать эти объекты это не а жилье в котором я планирую состариться и и отмечать пенсию это доходный бизнес который я должен быть готов продать когда настанет время когда я смогу принять такое решение будет потребность неважно соответственно если я сегодня как физическое лицо гражданин украины продаю недвижимость то я должен заплатить 5 процентов ндфл полтора процента военный сбор 1 процент пенсионный один процент госпошлина до 880 половиной ну грубо берем восемь процентов geely есть такое правило если я владел титулом более трех лет то я могу на продажу первого титула в год за платить ндфл и военный сбор но к нежилым помещениям это правило не применимо соответственно 8 грубо говоря процентах я должен буду заплатить при продаже если я буду продавать титул как физлицо что какой какой способ мы рекомендуем и это способ который я собираюсь использовать для себя лично способ на котором при котором создается юрлицо котором на балансе которого находится отдельно апартаменты которыми я владею я владею 100 процентами core прав юрлица а юрлицо владеет там я не знаю пятью десятью двадцатью не суть важно апартаментам соответственно когда я буду продавать если я продаю все вместе я продаю например юрлицо я продаю core права а налогообложения кур прав я думаю многим слушателям хорошо известно налога облагается только инвестиционный доход нанесенный доход эта разница между сумма суммы покупки кур правки суммой продажи соответственно если я купил апартаменты за 100 рублей а продаю за 101 то облагаться налогом будет только один рубль [музыка] поэтому с точки зрения инвестора мне кажется это самый правильный способ оптимизировать дополнены затраты связанные с дальнейшей продажи там есть много нюансов понятное дело но эти все нюансы достаточно просто ты то есть тот же юрик накат на базе которого находится это и денщик который отчетность дает 1 квартал никаких других отчетов там ндс занятости так далее если я же стопроцентный собственник я же директор никаких других отчетов не нужно скажу так там достаточно простая система если кому-то будет интересно я чтобы потом отдельно рассказать это я постарался ответить на вопрос по структуре сделки вот здесь сразу пока мы не ушли я например слышу следующий есть ли человек никогда в своей жизни не занимался созданием компании продажи и функционирование компании его это может отпугивать и может сказать ну ладно я там лучше не 11 годовых заработав 8 годовых но я лучше не буду с этим связываться с компаниями какими-то мне это непонятно человек бизнесмен у которого уже сейчас например десяток есть разных товарищ или там парочка хотя бы которую если же бухгалтер какой то скажет мукой я я готов посмотреть и на такой вариант это сразу немножко отсекает им одних это скорее для людей бизнесменов чем для простых людей которые хотят себе купить одни апартаменты из этого карта жить или очень правильный вопрос мы никого не заставляем покупать core право если покупатель инвестор хочет моему готова продать недвижимость я просто проиллюстрировал ситуацию которую я для себя делаю до которые применяют для себя потому что если я предлагаю что то на что я готов согласиться сам и что я считаю преференциальных вариантом я всегда привык так работать мне важно со всеми да потому что когда предлагает что-то что за что заведомо не готов пойти из этого никакого счастья никакого удовольствия никакого долгосрочного бизнеса не получится соответственно я просто объяснил вариант который я использую для себя лично если придет какой-то инвестор который скажет ребята вы меня заворачиваете это как-то все сложно я так не хочу муки и пожалуйста дружище там если для тебя доходность не настолько важно а для тебя важнее какой-то дополнительный душевный комфорт и себя будешь спать спокойно чувствовать легче ст вышла ведь недвижимостью они пар правами не вопрос продаем тебе недвижимость есть хорошо так и прошу прощения второй вопрос вторая часть вопроса была кто ваш инвесторы как вы увидите но я вижу еще раз если мы говорим о розничном инвесторе по сути вот целевая аудитория этот человек у которого есть там миллион гривен средняя стоимость апартаментов это грубо в 800 тысяч гривен задние апартаменты уже с ремонтом совсем с арендатором и так далее соответственно есть у чака есть миллион гривен и который думает хоккей положить их в банк на депозит или делать с ними что то другое вложите куда-то в в другой какой-то актив мне кажется это как раз то целевая аудитория которая может быть максимально заинтересована в этом придут реально есть много клиентов которые до недавнего времени сидели в газе но сейчас под 7 8 годовых в гривне ввгз народ не шибко хочет сидеть и начинает смотреть на альтернативы в том числе недвижимость у недвижимости есть одно преимущество если ты купил у в газета ты в конце получишь только номинал при любых раскладах ни больше ни меньше вот у тебя номинал есть если банкротством дефолта не будет поэтому пока нею счастью покупая недвижимость у тебя есть возможность еще заработать если она подорожает если она подорожает мы понимаем что если например в мире так или иначе идет инфляция то есть шансы на рост цены не кстати я отмечу это много раз в своих мастер-классах лекция говорю стоимость жилья зависит если мы берем там киев минск москва стоимость жилья в наших странах зависит от доходов населения на самом деле это я думаю это глобальная ситуация я видел это в японии в европе и сша но там еще очень сильное влияние оказывает доходность ипотечные процентные ставки у нас ипотека очень слабая поэтому у нас как правило в напе напрямую транзите ваются доходы населения дохода на серии растут значит росту цен на недвижимость доходность население подаю значит и цены тоже снижается поэтому у нас и девальвация настолько сильное влияние оказывает на недвижимость потому что это напрямую бьет о доходов населения девальвация но кстати последнее время [музыка] девальвационные возможности скажем так гривны и той же они все-таки сократим сократились поэтому вот то что я сейчас вижу ваши одна из основных целевых аудиторий это люди которые разочарованы в банковских депозитах разочарованы в гримерку в газе и вы вполне их можете подхватить на какую то там на часть своих классов актив а скажем так это люди очень часто не пены реально не бедные которые не смотрят на одну квартиру они могут смотреть сразу на 10 квартир мне кажется что вот когда мы говорим о web-сайтах при росте недвижимость это безусловно с одной стороны есть доходность населения это фундаментальный основополагающий фактор который может толкать недвижимость прост но есть еще такие факторы вот один вы тоже только что назвали это ипотека украине она пока не работает но если вспомнить например тот же седьмой год дата ипотека давало возможность спекулятивного инвестиционного спроса на уровне там 30 50 процентов то есть каждый второй покупатель на рынке покупал не для себя а для целей дальнейшей перепродажи вот что ипотека давала и вместе с растущим рынком возможно к этому придем если верить там заявлением каким-то громким о том что мы идем в ипотеку там 589 или как называется эта программа 579 может быть это даст какой-то толчок ну и третье это все-таки динамика спроса и предложения если вы видите например вот по графикам который я показывал в прошлом году на рынок первички была поставлена порядка 17 тысяч новых юнитов а поглощено было на первичке порядка тридцати пяти тысяч юнитов за предыдущие годы понятное дело что сложился огромный от есть такое слово затоваривание рынка до огромное количество товара которая была не продана мы он на начала восемнадцатого года считали что было не проданных на первичном только рынке порядка 70 тысяч юнитов но это количество она сокращается и чем меньше будет вот это вот так называемый free флот не проданный инвентарь рост спроса даже без существенного увеличения благосостояния населения может толкнуть может толкнуть цены вверх то есть этот фактор он по крайней мере в восьмом 7 шестой седьмой восьмой год он существенно толкал цены вверх потому что инвентаря было меньше предложение было меньше чем спросом и это накручивала цены очень сильно а ипотека которая давала возможность инвесторам и спекулянтам работать на этом рынке еще больше сокращала объем этого предложения то есть она закручивалась наверх просто по спирали но в целом да согласен полностью с утверждением берег тут есть несколько вопросов в ю-тубе если вы не возражаете я за читаемость не как некий алекс про продвинутая версия алекса пишет вопросы в в итоге спустя 13 лет рынок недвижимости не вернулся к докризисным уровнем к сожалению нет следующий вопрос от алекса что имеется ввиду под доходностью рост цены на недвижимость или сдача в аренду ну понятное дело что доходность это этой другой есть доходность тут роста капитализации он ой стоимости или от ее потения а есть доходность от операционной деятельности в данном случае это борения когда я говорил о доходности применительно там новая англия комфортом и так далее я считал только операционную доходность потому что для того чтобы посчитать доходность от капитализации он ой стоимости у нас рынок совершенно непрозрачной эти онлайн гей на их посчитать невозможно не сделав это каким-то спекулятивны сделав атакой до спекулятивной истории тем более что будет через год-два-три никто из нас не знает поэтому еще раз изменения капитализации он ой стоимости я не учитывал в общей их игнорировал поэтому когда я говорил доходность я говорил исключительно о доходности от операционной деятельности алекс продолжает рост цены на недвижимость я сомневаюсь что цену на не двигалась тут темпами здесь процентов действительно пока не растут я показывал график из которого было видно как они растут пока там еще далеко до 10 проц но и от аренды такие цифры не получишь боль большая часть рынка действительно 10-ти процентную доходность от операционной деятельности не дает мы говорили о том что порядка восьми процентов но есть разные проекты я не исключаю что кто то может похвастаться как а у меня 15 процентов доходность я там как так классно купил у меня специально есть история павел спрашивает будет ли ссылка на презентацию обязательно оставлю я эрику перешлю я думаю если возможно будет ее просто подшить к видео мы бежим все да так алекс про продолжает но и сравнивать депозит как пассивный доход не двигать где надо тратить свое время и нервы совсем неправильно на самом деле если говорить о долгосрочной аренде вот на сегодняшний день вот у меня в комплексе апартаментов да там 130 апартаментов но я своего времени трачу на сдачу аж несколько есть управляющая компания паперти менеджер который занимается поиском арендаторов с замещением вакантность и обслуживанием апартаментов любые вопросы мне никто не звонил два часа ночи не спрашивает максима почему тут собачка насралла под моей дверью или почему лампочка перегорела так вот здесь тогда сразу вопрос возникает если человек купил квартиру он ее борта мента это не квартира это жилая недвижимость апартаменты он купил апартаменты кто будет сдавать он ее отдаст в операционное управление вам есть ли да тогда сколько это будет обходиться ему опять же процента годовых или он должен сам это будет делать обсудим и тут не настаиваем это это выбор нового собственника мы не можем нового собственника заставить работать какой-то управляющей компании или задавать а коли сдавать по другому это его святое право делать так он считает необходимым есть опция если он захочет кто-то говорит вот я общался недавно товарищам он говорит максим у меня там есть тесть он ничем не занимается а вот я ему отдам там этаж и вот он будет заниматься управлением не управляющая компания не нужно а кто-то горит у kia вообще я там хочу где-то отдыхать на кипре вообще не хочу знать что происходит я хочу просто контролировать мне с месяц там копали какие-то деньги на расчетный счет управляющая компания с которой мы работаем она берет 10 процентов от чистого операционного дохода соответственно доходность которую я называл 11 процентов это грязная доходность она предполагает что чек занимается сдачей в аренду самостоятельно но для того кто скажет я вообще не хочу иметь дело с никакой арендой до хочу там условно лежать на пляже курить сигары вообще что мне никто не звонил ничем не заниматься кроме контроля выписке по счету есть property менеджер его услуги сто десять процентов от дохода еще раз при этом он может быть какого-то своего property менеджера заведет мы не настаиваем на property менеджеры которого он должен выбрать мы готовы там рекомендовать того с которым работаем мы но мы ни в коем случае никому не настаиваем работать с кем с кем-бы то ни это один процент годовых примерно будет обходиться порядка так когда вы считаете алекс про алекс про можно какой-то пресамые думаю да сегодня по количеству вопросов когда вы считаете доходность за год вы считаете что ваша недвига заполнено все двенадцать месяцев то есть вы месячную ставку умножаете на 12 she наверно потому что вакантность 0 у нас долгосрочная аренда минимальный срок аренды 6 месяцев периоды простоя у нас на сегодняшний день свете сведен к нулю так нам так нам везет так falcon где какую закладывайте амортизацию и учитываете налоги при сдаче в аренду очень правильный вопрос чувствуется человек уже задавал недвижимость в аренду смотрит в корень а что там с амортизацией безусловно те сравнения которые я делал ни одно из них не учитывает амортизации нужно сразу разглашать нужно понимать что без амортизации обойтись сложно например в рамках комплекс апартаментов до управляющая компания следит за тем чтобы помещение было на уровне нормального износа где-то что-то повредилась не работает кондиционер царапины там на стене то это все вычитается из депозита арендаторов и депозит и арендатора просят пополнить депозит и и на чему в таком случае будет высок но насколько бы внимательно не смотрела управляющая компания propertymanager за износом помещение все равно по книжке нужно хотя бы раз в десять лет делать ремонт соответственно ремонт это что-то типа там смотря какой если мы говорим о том что не нужно будет полностью делать весь эфир бушмен там менять целевое назначение а просто что называется победить покрасить освежить то это грубо говоря порядка там 100 долларов на метре квадратном раз в 10 лет вот такой бюджет понятное дело финансовую модель нужно закладывать доходность которую я оглашал этого не учитывает сразу разглашают очень правильный вопрос несмотря то что фил candy задавал только один вопрос это тоже кандидат на приз моего представления по правильности вопроса так дом на фаску боюсь что могу не правильно поставить ударение вопроса друга будут а прошу прощение налог давке блоге прощайте доходности налог не учитывается тоже что касается налогов налоги рекомендуется какая самая оптимальная схема это сдавать недвижимость через спд если у кого есть спд на второй группе и он покупает себе недвижимость покупает титул то в принципе сдача этой недвижимости она не вызывает никаких дополнительных налогов потому что вторая группа вы знаете да там сам ход фиксированные платежи порядка двух тысяч гривен в месяц платишь если я правильно помню он 5 миллионов гривен джаз можно получать на расчетный счет в год соответственно если уже есть такой спд и на этот спд добавляется еще аренда этих помещений то в принципе больше налогов от этого не платятся если это сдается через спд 3 группы то получается пять процентов налогов так теперь дума возвращаем прошу пощение дом по мосту у нас тут дан интересно не так смотрю на вопрос в двадцатых 23 годах при нынешней ситуации будет стагнация или рост когда понятия ними прошу прощения я не сильно вам помогаю разобраться в этом вопросе но моё крайне низка и понимание недвижимости не дает ни основании сделать выводы о таких высокая сложных тяжелых вещах как стоимость недвижимости в двадцатом двадцать третьем году у меня нет столько знаний чтобы вам отдать ответ какой-то вменяемой на этот вопрос как вы думаете вырастет ли доходы населения там зарплаты например мое понимание в двадцатом году зарплаты не вырастут 21 год наверно тоже есть оконное опасение что они тоже не вырастут 22 23 год скорее всего будет рост зарплат основанный на инфляции потому что мы понимаем что напечатано гигантское количество денег эти деньги так или иначе приведут к инфляции и это вынудит по немножко поднимать заработные платы поэтому скорее всего такой будет расклад изоб сайтов есть инфляция которая может пущать цену вверх и зап сайдов есть ипотека до турника может все-таки прийти а is down side of есть жестокая украинская действительность давайте назовем это таким собирательным термином которая может сказать привет у нас тут есть какой-то сюрприз для тебя очередной ну и да да да скажем так если если вопрос о моих ощущениях ощущения это же просто вот что то что померить сложно да и сиречь у моих ощущениях я нет ничего не думаю что будет какой-то существенный рост капитализации он ее стоимости объектов если не будет существенной инфляцией вероятность инфляции я думаю достаточно высокая на сегодняшний день учитывая недавно смотрел отчет kkr знаете весь такой здоровый конкуренту блекстоуна они по моему управляю там 150 миллиардов или что за такое они сообщили что они посчитали что в финансовых стимулов было двадцать два триллиона на сегодняшний выпущено по всему миру и эта цифра не учитывает это буквально на прошлой неделе они выпустили по матчу и эта цифра не учитывает того что еще сделают дополнительно поэтому понятное дело что 2322 триллиона должны как-то подтолкнуть инфляцию наверх посмотрим так тот же пользователь задает вопрос как по аренде из будет активная миграция людей за границу будет ли выгодна аренда в киеве хороший вопрос тут нужно до того чтобы ответить на него ответить на вопрос что значит активная миграция то есть если все уедут то конечно же цены упадут просто некому будет арендовать но как показывает практика киева даже люди как правило уезжают в трудовую миграцию из регионов они из киева иски по тоже я щас не говорю что это не происходит но огромное количество людей уезжающих трудовую миграцию жар из регионов киев наоборот наблюдает исходя из того что я вижу прирост населения прирост активности мы это видели и ситуации с крымом и в ситуации с донбассом и в ситуации с когда каждый год определенное количество людей переезжает в киев особенно среди моего молодого населения которая к сожалению не можем себе позволить купить но может себе позволить арендовать и это как раз та часть населения которое двигается на на аренду bird но двигают именно в эконом сегменте то есть .

состав основного капитала

эти деньги они не доходят до среднего сегмента да да да бизнес аду премиум аду аренды квартир там условно в центре города за редкими исключениями а вот на квартирах которые сдаются или апартаментах которые сдаются в аренду там в районе до 10 тысяч гривен это имеет очень серьезное влияние сергей пономарев страхуйте ли вы апартаменты от несчастных случаев возгораний прочего и сколько это стоит мы не страхуем но есть страховые компании которые этим занимаются не буду красть и хлеб у помните как эта история у меня с банков договоренность они не продают семечки а я не выдают кредиты тут тут имеется ввиду вот вы лично как инвестор там говорить у меня 100 квартир и я их место хуй я лично страхую от сколько это стоит ну грубо говоря в рамках одного процента в год от их стоимости то есть процент уходит управляющую компанию процент уходит на страховое остается в районе там 9 процентов этом не покрываем да и там не покрывает все риски то есть какие есть иски у меня как у собственника недвижимости в банке мне риски покрывает государства правда только на 200000 остальные риски мои я с ними особо там у сложно что-то с этим сделать хотя может быть статей страхования депозитов я не знаю я никогда не увлекался в недвижимости есть риск того что попадет какой-то снаряд или будет какой-то ну не дай бог конечно а или будет там взрыв газа но вот на на краске тоска у нас газа нет вообще а или будет просто пожара такого никто не застрахован поэтому мне кажется это риски которые не стоит на себе нести потому что вероятность наступления этих рисков понятное дело очень низко но если они наступают то последствия достаточно печальных этому я лично считаю что на этом экономить не стоит кстати да вот возьмите даже вы возьмете в стандартную не не самый выгодный проект по аренде который приносит 6 годовых грязными вычтите процент на управление процент страховку процент амортизации процент налоги короче там останется ответ 2 3 годовых и после этого адекватные чем думает зачем купюр виталий пишет письмо пишет вопрос услуги по уборке от управляющей компании как-то учитываются в каких-то расчетах или вы обрезаете арендатора пользоваться услугами уборки уборкой занимается джек джек получает плату от арендатора напрямую арендатор оплачивает кроме аренды еще и коммунальные в коммунальные входит там и свет и уборка и охрана это платеж который арендатор оплачивает напрямую джеку и собственник в этом не участвует если это не на доходность никак не влияет и соответственно не не учитывать стоимость я посмотрел в прошлом году один проект ну одну квартиру купить и у них была вот это вот жуковская вся история в 2 раза дороже стоило чем в альтернативных проектах и это меня ударило по рукам вот не покупать этот актив как вы оцениваете слуги вашего же к по памяти для меня еще раз я последний раз смотрел где-то на там полгода назад потому что коммунальное то система сообщающихся сосудов если арендатор переплачивает за коммунальные он и не доплачивает за аренду поэтому я был кровно заинтересован свести эти коммунальные как минимум это почему вот мы делали вот энергоэффективное здание там 200 миллиметров утеплителя в этом термос такой сделано пятикамерный пакеты там инверторы мы везде поставили вот я сейчас zachariah еще раз экранчик вот например видно да виден экран дай вот на этой фотке видно что как такой блочок стоит возле каждого апартамент а то есть это на самом деле инвертор который там на 3 киловатта потребленного потребленной на 1 киловатт потребленной электроэнергии выдает там на 3 киловатта например тепла или холода если мы говорим о лете то есть мы мы мы мы заранее над этим достаточно серьезно подумали так вот возвращаясь вопросу коммунальных если я правильно помню джек брал 10 гривен за метр квадратный ну то есть это это достаточно гуманная цена в сегодняшнем рынке вполне нормально учитывая там сирени апартаменты 30 метров 300 гривен в месяц электричество но правда съедает там где-то тысячу какую-то ну и все у нас газа нет ничего остального нет тысячу чего тысячу гривен тысячи в месяц да ну это вот ? от периода может быть если это зимой так на на чуть больше среднем 1000 1000 1520 хорошо что у на страны если какие то еще вопросы вроде бы вовк русов я больше не видел как отличие от ментов в чем отличие от парта ментов от жилой недвижимости очень правильный вопрос есть два ключевых отличий а первое в апартаментах невозможно прописаться в жилье вы можете прописаться пойти в паспортный стол сна и прописать себя в этих вот в этом жилья в нежилых помещениях прописаться вы не в состоянии вы не можете это первое существенное отличие и второе существенное отличие это стоимость энергоносителей потому что для жилья установлен один тариф например при продаже электричество от киевэнерго для нежилых помещений остановятся другой тариф более высокий именно поэтому мы так заморачивались сильно с энергоэффективностью потому что в итоге за счет всех этих решений вот у нас например есть одно из решений сейчас я покажу вот кстати фотки внутри давка как выглядит ремонт внутри так какой слайдик я хотел найти вот мы туда еще умудрились но это моя заморочка ярко это время занимался эти бизнесом у меня немножко колпак отвернут на всех этих решениях тут скорее не столько экономики сколько больше там эмоции и желания сделать какую-то крутую фишку но в каждых апартаментах установили умный дом а и этот умный дом в том числе я надеюсь в будущем сможет показатели делать .

сбербанк основной капитал

не хуже чем мест если вы знаете есть такая компания nest который делает умные термостаты которые у которой основной saving . увижу это типа ребят установите наш термостат и мы чек на электричестве ваш сократим на 30 процентов за счет разных умных алгоритмов да мы там понимание если вы находитесь дома если вы ушли из дома так зачем температуру поддерживать на том же уровне мои приспусти и так далее и так далее там миллион разных алгоритмов которые это дело в общем мы заморочились с энергоэффективностью за счет этого апартаменты который снимает арендатор а за все коммунальные понятное дело платит арендатор не собственник чек за коммунальные в итоге не выше аналогичного чеков жилье я изначальный тариф крайне как апартаментов все таки выше кстати вот интересно еще фишка в рамках вот этого умного дома которую я там попросил и ребята которые разработчики этой системы напилили вот по сути для меня но и любые другие инвесторы смогут воспользоваться это отдельный инвесторский логин а основной фрод если я как инвестор привлекая управляющую компанию происходит в том что мне управляющая компания говорит слушает так а там вакантность никто не живет и свинину мышц никто не живет поэтому и деньги ты не получаешь через эту систему я захожу у меня есть отдельный отдельный logging этому лагину привязаны все апартаменты которые у меня в собственности я по каждому апартамент у смотрю потребления электричества и воды в реальном времени могу в историю посмотреть а что было вчера что было позавчера то есть обмануть меня теперь управляющие компании которая будет рассказывать что там никто не находится там крутятся счетчик или становится невозможной бесплатно собственником upright без дополнено какой-то плата это же включена в стоимость полезная да да там много всяких полезных штучек мы сделали там видеодомофон поставили выверено пример видеодомофон в эту улыбку соответственно арендатор который сидит я прошу прощения за подробности там на толчке а кто-то пришел в подъезд и ему звонит ему на телефон вводится физиономия то того кто стоит перед подъездом то есть такая фишка она ей никого не удивишь наверное в объектах бизнес-класса современных но для эконома это не характерно для социального жилья то умный дом это это сильно ничего вопрос есть так при продаже апартамента собственник несет расход 5 плюс полтора процента или пять процентов ндфл полтора процента это военный сбор плюс есть еще один процент пенсионной и один процент газ по сто на я уже молчу про услуги нотариуса семь с половиной процентов 8 с половиной процентов ну какие то нотариуса еще дают скидки какие то ну грубо считаем восемь процентов ну рядом не бля продажа корпоративных прав это не нотариальный договор то есть ее можно делать без нотариуса соответственно этих условий канаде да если человек через компанию делает у то есть он купил ее на какую-нибудь топку то налог будет другой скажем там но на условиях его лица как физику того вот так попадет тут тут никуда не денешься единственное что есть на это если ты покупаешь просто квартиру то у тебя есть срок 3 года и через три года у тебя вот этих пяти процентов нет и если апартамент а то тебя по-любому пожизненно поэтому вы рекомендуете все-таки делать через топку если человек покупает на 20 лет той вослед нет смысла лучше на себя оформлять орган тогда лучше на себя фармить если он планирует ее через несколько лет перепродать например цены поднялись он решил ее сбросить ну тогда я я считал экономику если я владею этим помещением более 12 лет то выгоднее об более 11 лет прошу прощения то выгоднее оформлять на себя титул недвижимости лично если менее 12 лет то выгоднее через компания ну там буг буг сопровождении она стоит я считал полторы тысячи гривен в квартал 6 гривен в год ну вот и посчитайте вот затраты 6 тысяч гривен облом случае в год а если я владею титула у меня принципе затрат вроде бы нет на бухгалтерское сопровождение вот разница в этих шести тысяч гривен в год вот они за за 12 лет они становятся обузой скажем так оао не а не каким-то плюсом предлагаю заканчивать как раз чуть больше часа как и планировали обсудить вы получили статистику по рынку вы получили в сравнении с объекты по недвижимости которые вот сейчас есть как альтернативная я скажу то мой опыт сдачи индивидуальных квартир он не самый лучший скажем так то есть это самая доходность выше но вакантность реально скачет просто очень жестко потому что более высокий ценовой сегмент и не ты сразу попадаешь на вакантность обычно в более высоких ценовых сегментах особенно в условиях корана кризиса описание проекта мы дадим в чате максим достаточно открыты и человеке мы его можем приглашать иногда и на и на клубные встречи на общение если кого-то интересует чеки скажем инвестиции восточно-европейскую недвижимость то выходите через меня и скашивать я буду буду давать контакт отдельно либо пытаетесь выйти через максима телефон в презентации тоже есть но там чеки все таки намного выше и ну и доходность и европейские в евро выше чем хотя вот объективно они сейчас выше чем например увага задают долларовые поэтому все познается в сравнении максим и эрик огромное спасибо для меня это как музыка для ушей я услышал что вы меня еще после этого мероприятия собираетесь приглашать это просто очень высокая оценка того что сегодня произошло вас приятно было видеть спасибо большое всем слушателям которые присоединились всем пока до связи да у нас .

Миллиард новостей о полезном
успешное инвестирование, правила инвестирования, виды инвестирования.
анализ фондового рынка, характеристика фондового рынка, инвестиционный фондовый рынок, развитие фондового рынка
финансовые активы, стоимость активов, капитал активов, денежные активы, формула активов
использование капитала, основной капитал, собственный капитал, актив капитала, виды капитала
биржа ценных бумаг, рынок биржи, фондовая биржа, биржа валют, биржа денег.
развитие финансового рынка, мировой финансовый рынок, виды финансовых рынков
рынок облигаций, ценные облигации, доход облигации, виды облигаций
рынок ценных бумаг, виды ценных бумаг, биржа ценных бумаг, портфель ценных бумаг
источники доходов, виды доходов, поступление доходов, доходы рынка, пассивный доход, активный доход
вложение денег, большие деньги, функции денег, заработок денег
рефинансирование кредита, суть кредита, история кредита
качества успешного человека, развитие, привычки, навыки, деятельность
Финансовая грамотность. Формула богатства. Предприниматель. Основатель «Клуба миллионеров». Время миллионеров.